东港建设项目投资决策分析

专业领域/方向：财务管理

适用课程：《财务管理理论与实务》

选用课程：《财务会计理论与实务》

编写目的：本案例的编写旨在引导学员关注企业并购支付中金融工具创新的问题。通过本案例的讲解与讨论，深化学员对定向可转债的理解，培养主动思考、分析问题的能力：可以引导学员整体梳理与定向可转债有关的政策，加深理解定向可转债落地实施的过程；在理解定向可转债在A股上市公司并购重组交易中运用的基础上，进一步加深并购支付中金融工具创新的意义。

知识点：财务估算、可行性分析、税金计算

关键词：项目营业收入估算、成本费用估算、财务指标分析、不确定性分析

中文摘要：为了弘扬东港海鲜文化，为东港当地居民及过往游客提供更多体验东港海鲜的场所，为当地居民提供更多的就业机会，促进地方经济发展及环境建设，东港市城市建设投资（集团）有限公司拟投资建设东港市海鲜大排档•海滨浴场项目。 经前期的市场调研和现场踏勘，并对相关资料进行了收集和整理，在当地有关部门的大力协助下，对该项目的可行性进行了相关分析。该案例旨在帮助学员学习了解如何从财务角度对项目进行评估，重点掌握对项目营业收入估算、成本费用估算、税金、利润估算和不确定性分析，通过对这些重要财务指标的分析，深度判别项目的可行性。

Abstract:In order to promote Donggang seafood culture, provide Donggang lo cal residents and past tourists with more places to experience Dong gang seafood, provide more employment opportunitiesfor local residents, and promote local economic development and environmental construction, Donggang City Construction Investment (Group) Co., Ltd. It is planned to invest in the construction of Donggang seafoo d stalls and beach bathing projects. After the preliminary market re search and site survey, the relevant materials were collected and sor ted out, and with the strong assistance of the relevant local authorit ies, the feasibility of the project was analyzed. It is designed to he lp students learn how to evaluate projects from a financial perspecti ve, focusing on mastering business revenue estimates, cost estimates, taxes, profit estimates, and uncertainty analysis of the project. Thr ough the analysis of these important financial indicators, in-depth ju dgment of the projectfeasibility.

东港建设项目投资决策分析

东港市海鲜大排档•海滨浴场项目位于东港市的东南部，黄海湾沿岸，大东港疏港高速滨海大道高速口处，滨海大道南侧，大东港西侧，距东港客运站约7.2公里，距东港北火车站8.6公里，交通便利，区位条件优越。东港的海鲜文化远近闻名，目前出现了海边人家等品牌项目，但因价格较高，且承载量不足，不能满足中低端消费人群及日渐增长的游客需求。随着东港周边大鹿岛等旅游项目的逐年火热，使路过此地的游客更渴望在东港当地品一品纯正的东港海鲜，为了满足更多的游客需求，拟建设本项目。

一、背景简介

（一）项目建设背景

《辽宁省十三五旅游发展规划》中，将辽宁省十三五期间重点开发的旅游产品为滨海旅游。目前辽宁省内旅游产品供给以生态旅游、历史文化旅游、乡村旅游、滑雪、温泉旅游为主，而滨海旅游产品主要集中在大连市，其他城市较为匮乏，并且资源组合度高的城市缺乏，东港市良好的海洋资源环境和地理位置给辽宁省的滨海旅游发展提供了新机遇。文化回归时代，辽宁省以沈阳为代表的区域性中心城市中，城市中高收入人群在城市郊区外围地区不断寻找新的、原生态型、浓郁时空体验感和休闲度假结合的旅游目的地，东港市海鲜大排档•海滨浴场项目的开发建设正可迎合这些人群的需求。

（二）项目建设必要性

1、环境效益

项目的建设以东港地域性建筑文化为基因，进行统一规划统一建设，建设成果将成为东港的一个标志性项目，有利于提升东港的建筑文化特色。同时通过周边水质的改善与处理，有利于水体质量的提高，有利于改善生态环境，有利于实现项目开发与经济发展的良性循环。通过开展生态旅游，使当地居民和更多的旅游者享受到东港建筑之美、环境之美、生态之美，这样当地居民和旅游者可以从切身利益中认识到，生态质量的提高与生活质量的提高息息相关，从而大大提高当地居民和旅游者对生态保护和环境建设的支持。

2、社会效益

本项目将是东港市重要的名片之一。随着项目的发展将会增加人流、物流、信息流，吸引更多的人群，随着项目内诸多产品的开发与销售，将大大增加东港特色产品的宣传，增加当地社会的知名度与开放度。

3、经济效益

东港市海鲜大排档•海滨浴场项目的建设能够带动整个东港市的发展和周边地块的增值。旅游业是劳动密集型产业，该项目的发展，强调东港本地居民参与，这将有效地增加就业机会，为当地居民创造诸多的就业岗位，使当地居民参与到旅游产业建设中来。解决剩余劳动力，对于建设和谐稳定社会具有重要意义。民众的生态保护意识也将大大加强，既提高了本地居民的基本素质，又可推动两个文明的建设。

综上所述，东港市海鲜大排档•海滨浴场项目的建设具有重要的意义，且是十分必要的。

二、案例概况

（一）项目概况

东港市海鲜大排档•海滨浴场项目位于辽宁省东港市的东南部。拟建成东港地区规模较大、环境优美、管理先进、配套齐全的以东港海鲜文化为主题，集海鲜美食体验、海滨浴场休闲度假、海滨渔业旅游等功能于一体，独具东港地域文化特色的东港海鲜小镇。项目规划总建设用地面积为6.43公顷，计划分两期开发:一期为2019年—2020年，二期为2021年—2025年。一期建筑占地面积2.7872公顷，开发建筑面积为17000平方米。二期占地面积3.6447公顷，开发建筑面积为20000平方米。项目总投资估算为30148.94万元。

（二）项目承办单位概况

东港市城市建设投资（集团）有限公司，是东港市政府城乡公用设施和基础设施融资、建设和运营的平台。东港市城市建设投资（集团）有限公司成立于2004年3月，位于东港市环城大街36号，公司注册资本2.9亿元，主要经营范围：经营政府授权的国有资产；开展经政府批准的城乡基础设施；企事业单位及项目的融资、委贷、投资、建设和运营；房地产开发经营；土地一级开发等。公司类型为有限责任公司，设有董事会，实行董事会下的总经理负责制。公司下设项目服务部、动迁办、工程部、融资一部（基础设施建设融资）、融资二部（中小企业融资）、财务部、办公室。公司现有员工62人，目前控股子公司有4家，即：东港市城北工业园开发有限公司（控股10 0%）、东港市鸿远小额贷款有限责任公司（控股64%）、东港市北井子温泉旅游开发有限公司（控股51%）、丹东市金鼎科技融资担保公司（控股51%）。根据中央和地方政府部署，该公司于2017年底完成市场化转型改革。依托东港城市资源，发挥投资融资功能，盘活城市资产资源，发挥经营管理功能，实现资产保值增值，引导经济发展，保障持续性盈利。同时拓展了公司经营业务，建立了有效制衡的公司法人治理结构、灵活高效的市场化经营机制，深化企业内部管理人员能上能下、员工能进能出、收入能增能减的制度改革，增强企业各类人员推动企业发展的责任心。

（三）建设内容

东港市海鲜大排档•海滨浴场项目建设的核心内容是“品海鲜，游海浴”活动项目，是一个以休闲渔业、海鲜美食体验、休闲旅游等产业为主题，集吃、住、游、购、娱等于一体的具有东港地域性文化特色的休闲度假产品。根据东港市的规划和本项目的实际情况，本项目的建设核心内容主要在海鲜大排档范围内。包括海鲜大排档建设工程、节能节水工程、游憩配套设施工程、景观绿化建设工程、综合管网工程、生态环境工程等。其他片区如入口服务中心区、滨海浴场区、温泉酒店区、海岛别墅区也有不同规模程度的施工建设。针对基地项目建设需求，将项目进行分期建设规划：一期规划2019—2020年，（游客服务中心、海上人家、创意文化店、渔人码头、海鲜市场、岛上餐厅、特产专卖地、停车场），二期规划2021—2025年（渔家酒店、港街、海上栈道等）

（四）研究结论

东港市海鲜大排档•海滨浴场项目地处辽宁省东港市的东南部，与省会沈阳直线距离200公里，该距离范围内涉及本溪、辽阳、鞍山、营口、盘锦、大连等城市。项目处于沈丹大城市群近郊旅游圈层，2小时路程范围里。滨海大道与宝华西路穿境而过，旅游可进入性强，开发条件十分有利。

通过对建设项目的背景与必要性、项目规划及建设内容、建设方案、节能减排、环境评价、项目组织管理、项目招标方案、投资估算及资金筹措、风险分析、社会效益分析、结论与建议分析与评价，该项目在实施方面是可行的，符合国家政策。

本项目建设方案依据国家有关规定，符合节能的要求。对项目效益进行了分析，结果表明：该项目在担负社会责任的同时，也会带来较好的社会效益。

该项目的实施对东港市的建设以及构建和谐社会起到良好的效果。

综上分析表明，本项目的建设是必要的，技术是可行的，经济是合理的。

（五）相关建议

1合理处理好“开发”与“保护”的关系，推进经济增长方式的科学转型，实现可持续发展目标。

严格控制土地开发总量和土地使用强度，加强生态环境保护，建立有机完善的绿化系统，将路、绿化相结合，提高环境质量和净化能力。

建立便捷合理、高效、经济的主体道路系统和完善的基础设施系统，创造良好的生态环境、生活环境和投资环境。

在项目实施过程中要确保勘察、设计、监理、施工要紧密配合。对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证，采用合理可行的技术手段，确保工程万无一失。

该项目有极大的社会、文化和生态效益，建设意义重大，建议各有关部门给予大力支持，尽快立项实施。同时项目建设单位应积极做好前期准备工作，在进行初步设计时应进一步完善项目建设方案，使之更加科学合理，争取该项目早日实施。

建议成立项目工作领导小组，加强领导，协调解决各方矛盾，保证项目顺利实施；建议切实做好土地的规划、控制工作。

作为项目实施责任单位应积极协调其他基础设施工程管线单位，诸如供电、通讯、消防、供水等。在项目启动、建设的同时同步设计、同步实施，节约投资，避免损失、影响工程质量，使之尽早发挥整体效益。

加强项目的建设质量管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。同时，要选择有实力的单位参与建设，加强安全监督管理，防止因质量问题引发矛盾纠纷。

项目建设应严格按照规定的“四制”（项目法人责任制、项目招投标制、工程监理制、合同管理制）进行管理，确保工程质量，进一步提高投资效益。项目资金实行专人、专户、专账管理、封闭运行，确保资金专款专用。

三、关键事项及相关数据

（一）市场需求分析

现在的产品开发单纯的考虑自身的资源条件已不能迎合市场的需要，所以要充分地考虑市场需求，即以市场需求为导向并结合自身条件进行科学的产品供给。通过上文所述，东港周末吸引人群以辽宁省内为主，小长假可吸

引东北人群，故需对辽宁省及东北游客进行需求分析，并以此考虑项目开发的主题定位。

1、辽宁市场需求分析

图1-1

从图中可见，辽宁游客出游偏好滨海旅游、生态旅游、历史文化旅游、温泉旅游、滑雪旅游等产品，以省内短途出游为主，出游方式多选择家庭或亲朋结伴；新兴旅游业态——自驾游、定制旅游、高端养生旅游等受到青睐。

2、东北市场需求分析

图1-2

从图中可以看出，东北旅游市场中，高端旅游需求、滨海度假养老需求与所在区域市场的旅游产品供给不匹配，是潜在的专项市场。

3、东港旅游市场分析

2013年11月，在北京举办的美丽中国·首届全国特色生态旅游城市创建与发展论坛上，丹东东港荣获“全国最佳生态宜居旅游名市”称号。2013年东港全年接待国内外游客达555万人次，实现旅游综合收入56亿元。2014年，

东港市社会消费品零售总额实现115亿元，比2013年增长13.0%。按地区分：城镇（含城区及镇区）社会消费品零售额87.1 亿元，比 2013 年增长 12.7%；乡村社会消费品零售额27.9 亿元，比 2013 年增长 14.1%。按消费形态分：商品零售额104.8亿元，比2013年增长14.1%；餐饮零售额10.2亿元，比2013年增长3.1%。

（二）财务分析评估

1、营业收入估算

营业收入主要由5部分组成：海鲜大排档、特色商业街区、住宿区、海滨浴场、渔人码头。其中，特色商业街中港街、渔人码头、住宿区中渔家酒店为二期项目，其余为一期项目。依据本项目规划方案、地方政府的有关政策、当地人民群众的消费水平和实际需求，各项设施正常营运期年收入估算标准及有关收入情况如下：

2、海鲜大排档和特色商业街区（一期项目）

海鲜大排档和特色商业街区（一期项目）规划中建筑面积为20000平方米，以非自营和自营两种形式构成，非自营部分14000平方米，以租金形式获取收入，每100平方米年租金收入约为10万；剩余3000平方米自营，主要为提供海鲜餐饮和旅游纪念品等消费产品，2021-2025年接待游客量20万人/年，综合淡季旺季人均餐饮消费50元，年餐饮收入1000万元，2026-2035年接待游客量50万人/年，年餐饮收入2500万元。旅游产品综合淡季旺季人均消费50元，60%的人在园区购买纪念品等，2021-2025年，年收入600万元，2026-2035 年，年收入 450 万元。

3、特色商业街区（二期项目）

特色商业街二期项目港街完成后，18000 平方米向外出租获取租金收入， 剩余 2000 平方米自营，二期项目建成后，预计特色商业区人均新增消费 100元，60%游客选择在园区消费，2026-2035年，年收入共3050万元

4、住宿区

住宿区分海上人家项目和渔家酒店项目，海上人家为一期建设高档住宿区，渔家酒店为二期建设中低档住宅区。

海上人家：2021-2025年接待游客20万人，80%在园区住宿（16万人），综合淡旺季每人平均住宿消费150元，年收入2400万元。2026-2035年接待游客50万人，40%在园区住宿且选择海上人家（20万人），年收入3000万元。渔家酒店：2026-2035年接待游客50万人，40%在园区住宿且选择渔家酒店（20万人），综合淡旺季每人平均住宿消费70元，年收入1400万元

5、海滨浴场

海滨浴场为一期项目，2021-2025年接待游客20万人，90%游客（18万人）选择进入浴场游玩，浴场门票50元/人次，年收入900万元；2026-2035年接待游客50万人，年收入2250万元

6、渔人码头

渔人码头为二期项目，主要收入依靠出海和垂钓，出海日均接待游客300 人次，每人平均消费30元，垂钓日均接待游客50人次，每人平均消费100元，一年出海、垂钓按6 个月计算，年收入合计为 252 万元。

1、成本费用估算

（1）材料、燃料及动力

材料费主要是加工和运营所用的各种材料等，燃料动力主要是用电、用水、用煤、用油的费用。

1）海鲜大排档和特色商业街区

自营部分：海鲜大排档自营部分运营所需的材料、燃料及动力费按其营业收入的35%估算，特色商业街区自营部分运营所需的材料、燃料及动力费按其营业收入的23%估算。

非自营部分所需的材料、燃料及动力费按其营业收入的15%估算。

2）住宿区、海滨浴场、渔人码头

住宿区、海滨浴场、渔人码头正常旅游项目运营所需的材料、燃料及动力按其营业收入的35%估算。

（2）人员工资及福利费的估算

本项目新增总计用工人数为40 人，根据东港市职工平均工资，项目管理人员6人，年人均工资96000元。工程技术人员4人，年人均工资72000元。

一线工作人员24 人，年人均工资 48000 元。其他后勤人员 6 人，年人均工资24000 元。各类人员按工资总额的 14%计提职工福利费。

（3）修理费及其它费用的估算

修理费按固定资产原值的4%为基数计提修理费。

其他费用主要为管理费用与销售费用，其他费用中管理费用按年职工薪酬总额的10%计提；其他费用中销售费用按年营业收入的 3%计提。

（4）折旧费及摊销费方法及费率的估算

本项目总投资中转化为固定资产原值的有房屋、构筑物和设备三部分。采用平均年限法分类估算折旧。房屋、构筑物按20年平均折旧，设备及安装工程按15 年平均折旧。

本项目总投资中的土地作为无形资产，以摊销形式回收，摊销年限10年。

（5）总成本费用

总成本费用＝外购原材料、燃料及动力费+工资及福利费+修理费+折旧费+摊销费+其他费用

2、税金、利润估算及分配

（1）税金估算

依据国家税收行业规定，特色商业街旅游纪念品等产品交易增值税税率13%，餐饮、旅游等服务业增值税税率6%，鲜海鲜增值税税率10%，不动产租赁增值税税率9%，自来水增值税税率9%，电增值税税率13%。城市维护建设税7%；教育费附加3%，企业所得税税率25%。

（2）盈余公积金

本项目法定盈余公积金按税后利润10%计提。

3、项目可行性分析

按照《建设项目经济评价方法与参数》的有关规定，本项目盈利能力指标计算了总投资收益率、财务内部收益率、财务净现值和项目投资回收期等指标。

经计算，本项目各项财务评价指标如下：

主要财务指标计算结果表

表1-1

从盈利能力分析计算结果可以看出，财务内部收益率大于项目要求的基准收益率，说明盈利满足了项目的最低要求；财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的；项目静态回收期为11.22年，即不考虑货币时间价值，以项目的净收益回收项目投资所需时间为11.22年；项目动态回收期为16.06年，即考虑货币时间价值，收回全部原始投资需要16.06年；总投资收益率为24%。

4、不确定性分析

项目经济评价所采用数据大部分来自预测和估算，具有很大程度的不确定性，利用盈亏平衡点（BEP）分析收入与成本平衡关系，判断项目的适应能力和抗风险能力。

BEP生产能力利用率=年固定成本/(年营业收入-年可变成本-年营业税金及附加-年增值税)*100%

由于营业收入估算采用含税价格，故在分母中扣除增值税。2021-2025年BEP生产能力利用率为58.59%，2026-2035年BEP生产能力利用率为32.46%，满足平衡点的生产能力利用率小于75%，随着项目营运，BEP生产能力利用率明显减小，表明项目适应产出能力越大，抗风险能力越强。影响项目财务经济情况的主要因素有营业收入、经营成本、建设投资、游客数量等。由于该项目由博远工程咨询公司以及东港市城市建设投资（集团）有限公司全额投资建设、经营，因此项目的财务经济情况对游客数量反应最敏感。不过可以预期，随着未来基地做大做强，知名度和游客数量增加，项目的不确定性越来越小，抵抗风险能力会逐步加强。

（三）项目风险分析

1、市场风险

该项目存在一定的市场风险，旅游人群第一层次是辽宁地区，第二层次是东北地区，第三层次国内其他地区，市场的开发需要大量的人力物力财力。东港市滨海旅游资源丰富，但产业发展相对滞后，优质滨海旅游资源需通过开发转变为优质滨海旅游产品。东港滨海旅游发展存在着产业规模小（缺乏大型龙头项目）、服务水平低（缺乏优秀旅游服务企业）和旅游收入少（缺乏广泛销售渠道）等问题。

该项目要实现跨越式发展，亟待解决上述三大问题，因此，在旅游招商问题上，需突破以往旅游传统模式，而应在开发项目招商、运营管理招商和品牌服务招商三大层面上操作，以全面立体地构建产品体系、服务体系和销售渠道，从而降低市场风险。

2、技术风险

技术方面的风险主要是指项目采用现今技术和新技术应用上的可靠性和适应性等存在不确定性，可能给项目带来风险主要是基础设施建设项目，不存在技术上的困难，风险很小。

3、工程风险

该项目靠近海域，项目的工程风险，主要是施工质量的保证，预防台风、地基沉降、海啸等风险，以及施工条件的变化等。

4、环境风险

环境影响方面的风险主要是指工程建设和运营期，项目的施工对周围水资源、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或者需要增加大量投资进行治理。项目是本着在保护中建设，在建设中保护的原则进行的。

5、组织机构风险

项目组织机构方面的风险重要是指由东港市委、市政府主要领导牵头，成立东港市海鲜大排档·海滨浴场项目领导小组,其下设成立东港地区行业协会、项目综合协调办公室所设置的方案不适应本项目的建设或运营，企业项目法人代表、企业管理层不能胜任项目的组织与管理方式等，影响项目的实施。由于项目投资较大，安排时间有限，同时启动项目较多，专业人员相对少，在项目施工组织及管理上存在一定难度。

6、投资估算风险

投资估算的风险主要来源工程方案的变动导致的工程量的增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，征地等工程量增加和单价的提高。

7、融资风险

项目的资金主要是企业自筹资金、政府投资和申请贷款，企业具有相当的规模和势力，每年的收益稳定，具有稳定的现金流，加上银行贷款和地方政府投资以及给予的优惠政策，资金来源稳定。

8、财务风险

项目的财务风险一是来自旅游人次的预测、价格标准的不确定性；二是投资或运营成本的增加等，使项目的盈利水平达不到预期目标或不能按借贷条件偿还贷款。

9、经济风险

经济风险主要来自旅游带来的经济效益预测的不确定性，投资或运营费用的增加使项目的经济效益水平达不到预期目标，营销体系建设不完善和区域整体推介与单向产品宣传的力度不够大，造成效益低下。