案例名称：丹东新区临港实业发展集团仪表园资产处置方案

专业领域/方向：财务管理

适用课程：《项目融资理论与实务》

选用课程：《项目融资理论与实务》

编写目的：本案例的编写旨在引导学生关注产业园的资产处置问题。通过本案例的讲解与讨论，深化学生对资产处置的理解，培养学生的思考和分析能力：引导学生整体梳理改造升级的方案总体思路和基本原则，使学生思考实业集团存在的问题，深化学生对实业集团资产处置必要性的认识；培养学生掌握可行性分析的方法，了解资产处置方法、资产评估方法，进而深入分析资产处置流程，引导学生分析资产处置中面临各类风险的可能性，进一步思考如何更好的实现现代化、标准化资产处置方法。

知识点：资产处置方法、资产评估方法、资产处置的风险

关键词：资产改造、资金筹措、升级方向、改造准则

中文摘要：丹东边境经济合作区于1992 年经国务院批准成立；1994年设丹东边境经济合作区党委并召开第一届代表大会。丹东丹东新区临港实业发展集团仪表园产业园区于2006年经辽宁省政府批准成立并列入辽宁省“五点一线”及辽宁沿海经济带发展战略；依托各类园区，相关产业得到了迅猛发展。政府为了加快丹东新区临港实业发展集团仪表园的企业入驻，承诺园区内大多数企业在土地购买、厂房租金、税收优惠等方面给与政策性支持，但最后未履行承诺，导致园区内企业占用厂房长期不缴纳房租、物业费，造成丹东新区临港实业发展集团仪表园内厂房已出租，但并无营业收入。实业集团目前资金紧张，无法对工业园区进行改造升级。只有先处置部分厂房才能够为集团提供改造升级的资金。

Abstract:Dandong border economic cooperation zone was established in 1992 with the approval of the State Council; in 1994, the Party committee of Dandong border economic cooperation zone was established and the first Congress was held. Dandong Port Industrial Park was established in 2006 with the approval of Liaoning provincial government and listed in the "five points and one line" of Liaoning Province and the development strategy of Liaoning coastal economic belt; relying on various parks, related industries have been developed rapidly. In order to speed up the entry of enterprises in the industrial park, the government promised that most enterprises in the park would give policy support in terms of land purchase, factory rent, tax preference, etc., but failed to fulfill the commitment finally, which resulted in the enterprises in the park not paying rent and property fee for occupying the factory for a long time, resulting in the factory in the industrial park has been rented, but no business income. At present, the industrial group is short of funds, so it is unable to upgrade the industrial park. Only by disposing part of the plant can we provide funds for the transformation and upgrading of the group.

丹东新区临港实业发展集团仪表园资产处置方案

丹东边境经济合作区位于丹东市的东南部，沿中朝界和鸭绿江呈带状分布，区域面积约为127平方公里。多年来，合作区围绕“汽车及零部件、仪器仪表”等重点产业，着力夯实产业基础，区内建设了江湾丹东新区临港实业发展集团仪表园等省市重点园区，依托各类园区，相关产业得到了迅猛发展。政府为了加快丹东新区临港实业发展集团仪表园的企业入驻，承诺园区内大多数企业在土地购买、厂房租金、税收优惠等方面给与政策性支持，但最后未履行承诺，导致园区内企业占用厂房长期不缴纳房租、物业费，造成丹东新区临港实业发展集团仪表园内厂房已出租，但并无营业收入。

一、背景介绍

（一）现有工业厂房存在问题

1、权属问题

（1）所有权问题。仪表园内部综合服务楼由于消防问题没有通过验收，房屋产权证不予办理；食堂所属建筑，在规划设计时是物流中心，现由于改变其使用用途等多方面原因，暂时没有验收，也没有办理产权证。

（2）使用权问题。丹东新区临港实业发展集团仪表园内共有70多家企业占用厂房不缴纳房租和物业费，主要原因是由于政府与企业对于之前签订的优惠政策协议存在分歧，双方就协议分歧一直未达成一致意见。

2、资产抵押问题

丹东新区临港实业发展集团仪表园的资产90%均抵押在银行。在抵押期间，实业集团想要转让厂房，必须通知并征得银行的同意并将抵押情况告知受让人，否则转让行为将归于无效。如若抵押权人认为转让价款明显低于抵押物价值时，抵押权人可要求抵押人提供相应担保作为其同意转让的条件。对于转让所得的价款，债务人应当用于提前清偿担保的债权，剩余部分才由抵押人享有，如有不足的，还需债务人清偿。

3、管理体系混乱

实业集团作为丹东市边和区国资委下属的国有独资企业，在管理方面受到政府的制约，造成现在企业内部管理体系混乱，管理效率低，进而导致企业经营效率低下。

4、功能配套问题

（1）基础设施配套不完善。部分丹东新区临港实业发展集团仪表园内部供暖、供气、污水处理管道均不具备。

（2）服务功能配套不完善。园区内缺乏金融服务和企业运营服务，其中金融服务是指股权融资、债券融资和其他金融服务，企业运营服务是指中介代理、财税服务、法律服务、管理咨询、广告公关、人力资源、知识产权。这两者是企业发展过程中必不可少的服务。

（3）厂房内部设施不完善。丹东新区临港实业发展集团仪表园的部分厂房，无法到达标准厂房要求，仅仅只是粉刷了墙壁和安装管道，卫生间和基本的生产设施都没有进行完善，难以达到入住条件。

5、亏损严重

由于园区的政企不分，政府负责招商引资部分，并为了吸引一定的企业入驻，推行“先租后买”等政策，导致园区没有实现自主经营权和自负盈亏。但是，由于历史遗留问题，造成入驻的企业拖欠房租和物业费。

（二）资产处置方法

1、公开拍卖

我国拍卖法规定，拍卖活动必须遵守：确认公开、公平、公正及诚实信用为基本原则。《中华人民共和国拍卖法》定义：“以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。

2、协议转让

在资产处置领域，“协议转让”是指资产交易双方在交易中心主持下通过洽谈、协商以协议成交的交易方式。

3、竞价转让

所谓竞价转让，就是企业资产出让时通过公开征集，产生复数以上的意愿受让人，采用竞争交易的方式，通过价格或受让条件的差异来选择受让方的过程。

（三）资产评估方法

1、市场法

评估准则中对市场法的含义的表述为：指在市场上找到与被评估资产相同的或者相类似的资产的市场交易价格为基础，将被评估资产与参照物资产进行直接比较或者类比分析，将他们之间影响价值最大的差异进行分析，从而对市场交易价格进行调整，得出被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是采用比较或者类比的思路及方法判断资产的价值。

2、收益法

收益法是指估测被评估资产评估基准日以后每年的预期收益，将未来预期收益折现到评估基准日时点，用这些现值之和来判断被估资产的价值的一切方法。收益法的思想是：资产评估价值大小取决于该资产在未来期间收益净额折现之和。

3、成本法

估测评估基准日时点被评估资产的重置成本，用重置成本减去在评估基准日存在的贬值，用这个剩余值来确定资产的价值。 资产的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

二、案例概况

（一）调查

1、公司基本情况

（1）公司设立情况

了解公司注册时间、注册资金、经营范围、股权结构和出资情况，并取得营业执照、公司章程、评估报告、审计报告、验资报告、工商登记文件等资料，核查公司工商注册登记的合法性、真实性；必要时走访相关政府部门和中介机构。

（2）历史沿革情况

查阅公司历年营业执照、公司章程、工商登记等文件，以及历年业务经营情况记录、年度检验、年度财务报告等资料，调查公司的历史沿革情况，核查是否存在遗留问题；必要时走访相关政府部门和中介机构。

（3）公司主要股东情况

调查了解主要股东的背景，相互之间关联关系或一致行动情况及相关协议；主要股东和实际控制人最近三年内变化情况或未来潜在变动情况。

2、管理人员调查

（1）管理人员任职资格和任职情况

调查了解管理人员的教育经历、专业资格、从业经历及主要业绩，以及在公司担任的职务与职责。

（2）管理人员胜任能力和勤勉尽责

调查了解高管人员曾担任高管人员的其他公司的规范运作情况以及该公司经营情况，分析高管人员管理公司的能力。

分别与董事长、总经理、财务负责人、技术负责人、销售负责人（包括但不限于上述人员）就公司现状、发展前景等方面问题进行交谈，了解高管人员的胜任能力和勤勉尽责情况。

（3）高管人员薪酬及兼职情况

通过查阅三会文件、与高管人员交流、与发行人员工交谈等方法，调查公司为高管人员制定的新酬方案、股权激励方案。

通过与高管人员交谈、查阅有关资料等方法，调查高管人员在公司内部或外部的兼职情况，分析高管人员兼职情况是否会对其工作效率、质量产生影响。

3、财务状况

（1）基本财务数据分析

根据公司历年财务报告，收集能够反映公司财务基本状况的财务数据，如：资产（货币资金、应收账款、存货、对外投资、无形资产）、负债（银行借款、应付账款）、销售收入、销售成本、补贴收入、利润总额、净利润等。

（2）财务比率分析

计算公司各年度毛利率、资产收益率、净资产收益率、每股收益等，判断公司盈利能力。

计算公司各年度资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数等，结合公司的现金流量状况、在银行的资信状况、可利用的融资渠道及授信额度及或有负债等情况，判断公司的偿债能力。

（3）纳税情况

查阅公司报告期的纳税资料，调查公司所执行的税种、税基、税率是否符合现行法律、法规的要求。

取得公司税收优惠或财政补贴资料，核查公司享有的税收优惠或财政补贴是否符合财政管理部门和税收管理部门的有关规定，分析公司对税收政策的依赖程度和对未来经营业绩、财务状况的影响。

（4）盈利预测

根据公司编制盈利预测所依据的资料和盈利预测假设，结合国内外经济形势、行业发展趋势、市场竞争状况，判断公司盈利预测假设的合理性。

对比以前年度计划与实际完成情况，参照公司发展趋势、市场情况，评价公司预测期间经营计划、投资计划和融资计划安排是否得当。

4、融资运用分析

通过查阅公司关于融资项目的决策文件、项目可行性研究报告、政府部门有关产业目录等方法，根据项目的环保、土地等方面的安排情况，结合目前其他同类企业对同类项目的投资情况、产品市场容量及其变化情况，对公司本次融资项目是否符合国家产业政策和环保要求、技术和市场的可行性以及项目实施的确定性等进行分析；分析融资数量是否与公司规模、主营业务、实际资金需求、资金运用能力及公司业务发展目标相匹配。

5、风险因素及其他重要事项调查

（1）风险因素

通过网站、政府文件、专业报刊、专业机构报告等多渠道了解公司所在行业的产业政策、未来发展方向，与公司高管人员、财务人员、技术人员等进行谈话，取得公司既往经营业绩发生重大变动或历次重大事件的相关资料，并参考同行业企业发生的重大变动事件，结合对公司治理、研发、采购、生产、销售、投资、融资、募集资金项目、行业等方面的调查，分析对公司业绩和持续经营可能产生不利影响的主要因素以及这些因素可能带来的主要影响。对公司影响重大的风险，应进行专项核查。

（2）重大合同

通过公司高管人员出具书面声明、向合同对方函证、与相关人员谈话、咨询中介机构等方法，核查有关公司的重大合同是否真实、是否均已提供，并核查合同条款是否合法、是否存在潜在风险。对照公司有关内部订立合同的权限规定，核查合同的订立是否履行了内部审批程序、是否超越权限决策，分析重大合同履行的可能性，关注因不能履约、违约等事项对公司产生或可能产生的影响。

丹东新区临港实业发展集团仪表园资产处置方案

案例说明书

一、本案例要解决的关键问题

本案例的编写旨在引导学生关注产业园的资产处置问题。通过本案例的讲解与讨论，深化学生对资产处置的理解，培养学生的思考和分析能力：引导学生整体梳理改造升级的方案总体思路和基本原则，使学生思考实业集团存在的问题，深化学生对实业集团资产处置必要性的认识；培养学生掌握可行性分析的方法，了解资产处置方法、资产评估方法，进而深入分析资产处置流程，引导学生分析资产处置中面临各类风险的可能性，进一步思考如何更好的实现现代化、标准化资产处置方法。

二、案例讨论的准备工作

为了更好地实现教学目的，解决的关键问题，学生应该具备下列相关知识背景：各级政府发布的关于国有资产处置办法的政策：财发[2014] 228号 《地方行政单位国有资产处置管理暂行办法》、财发[2016] 32号 《企业国有资产交易监督管理办法》、辽国资[2006] 17号《关于辽宁省企业国有资产处置有关问题》、辽政发[2011] 261号 《辽宁省行政事业单位国有资产管理办法》。

三、案例分析要点

（一）需要学生识别的关键问题

资产处置的必要性、资产处置的整体思路、资产处置的方法及比较、资产评估的方法及比较、资产处置带来的积极效果。

（二）推荐解决问题的方案

1、资产处置的必要性

（1）解决厂房权属不清的问题

目前丹东新区临港实业发展集团仪表园厂房的权属不清的问题，只有理清企业资产的所有权问题，才有利于企业对于资产的管理。厂房的权属不清，会影响实业集团对其进行买卖、赠与、置换、出租、抵押贷款等权力，即使相关合同的鉴定也均为无效合同，不受法律保护。

（2）解决历史遗留问题

丹东新区临港实业发展集团仪表园是由政府开发建设的，政府独立进行建设、招商等运作，相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈。虽然企业在入驻时政府承诺了“先租后买”等不同程度的优惠政策，但在后期运营上，由于政府和企业双方对于合同中的某些细节出现了分歧，导致无法满足企业按合同购买厂房等问题。

而此次资产处置正是解决这些历史遗留问题的契机，根据政府与企业签订的承诺协议，与企业进行协商。

（3）为改造升级丹东新区临港实业发展集团仪表园提供条件

实业集团目前资金紧张，无法对工业园区进行改造升级。只有先处置部分厂房才能够为集团提供改造升级的资金。改造升级丹东新区临港实业发展集团仪表园主要是为了解决园区内配套的问题：一是基础设施建设还须加大，尤其是供暖、水电路、污水处理厂，园区融资难、招工难等现象存在，严重制约园区发展；二是配套服务尚未启动。园区生活性服务设施总体上与发展需要还不相适应，与生产密切相关的生产性服务设施还不健全。

（4）为丹东新区临港实业发展集团仪表园的后续发展提供资金支持

丹东新区临港实业发展集团的开发运营离不开“重资产”，没有物理空间的承载，园区后期的运营服务变成了空话。但是一旦“重资产”，就势必绕不开“资金”来源的话题。

丹东新区临港实业发展集团仪表园后续的发展需要大量资金的支持，单凭丹东新区临港实业发展集团仪表园自身的利润不足以支撑工业园的发展，所以需要为丹东新区临港实业发展集团仪表园打造一个投融资平台，为丹东新区临港实业发展集团仪表园的发展提供动力。利用处置厂房的资金成立产业基金，就是为丹东新区临港实业发展集团仪表园的投融资打开了通道，可以为丹东新区临港实业发展集团仪表园后续的发展提供资金支持。而丹东新区临港实业发展集团仪表园丹东新区临港实业发展集团仪表园所形成的“产业+基金”的模式，正是目前国家丹东新区临港实业发展集团仪表园发展的主方向。

2、资产处置方法的特点及优缺点

（1）公开拍卖法特点

1）公开拍卖的方式要求必须有委托人、拍卖人和竞买人或买受人。拍卖必须有两个以上的买主：即凡拍卖表现为只有一个卖主而有许多可能的买主，从而得以具备使后者相互之间能展开价格竞争的条件。

2）企业公开拍卖资产必须在公众监督下进行，不得私下商量协定。拍卖必须有不断变动的价格：是由买主以卖主当场公布的起始价为基准另行应报价，直至最后确定最高价值为止。

3）拍卖必须有公开竞争的行为：即凡拍卖都是不同的买主在公开场合针对同一拍卖物品竞相出价，争购以图，而倘若所有买主对任何拍卖物品均无意思表示，没有任何竞争行为发生，拍卖就将失去任何意义。公开拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价。

4）从商品的竞价对手来看，在公开拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的。

5）从对买方的身份要求来看，公开拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其真实身份，参与竞买前必须出示身份证明及办理竞买手续。在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格做出相应限制性规定。而普通交易则没有上述要求。

6）从拍卖人的主体资格的要求来看，根据《拍卖法》的规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行。

（2）公开拍卖对于资产处置的优点

1）公平。拍卖是一种公平的资源分配制度。价高者得。拍卖的公开、公平、公正的基本原则保证了参与者的人数和透明度，便于有意者集中竞价，价高者得。

便于政府有关部门的监督，取得各方当事人的信任，便于避免腐败发生、杜绝各种关系影响。是政务部务及相关管理机关推荐的一种市场化程度最高、得到普遍认可的方式，也称“阳光操作”。

2）依法办事。拍卖是依法办事，在国家工商行政管理部门、商务部门的备案，公告、审核、小结等监控下操作，合法合理地规范了交易步骤。

3）快速、高效。拍卖交易效率高，资金回笼快，结算无忧。易于积聚人气，现在中国的房地产市场大都在采用这一方式。在一些发达城市的新楼盘、新别墅区销售，也大量采用了拍卖的方式，成为现代不动产重要的新型交易机制。

4）安全。拍卖可以确保交易资金的安全、到位，建立诚信的交易秩序，保证国家利益不受损害。

5）高价。一家好的拍卖公司对拍卖标的物的良好策划、一个好的卖点还将最大限度的实现资产价值，为委托人创造意外的惊喜。通过公开竞价，往往可以获得一个理想价格。

6）营销手段充分。可以公开公告，充分广泛招商，通过市场炒作等手段提高标的知名度，吸引社会关注。特别拍卖公司所拥有的客户资源优势，有针对性的寻找目标客户，更利于土地招商。

7）句号工程。资信良好的拍卖公司解决瑕疵的能力，可以保证拍卖工作成为“句号工程”，即拍卖成交后无任何后遗症，这将为投资者、竞买者提供心理上的支持，引导投资和购买。

（3）协议转让的特点适用范围有限

1）政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

2）原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、

《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；

3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；

4）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

（4）协议转让对于资产处置的优点

1）协议转让更有利于社会效益的考量。相较于其他的资产处置方式，协议转让不太注重经济利益。简而言之，当企业采取协议转让时，更多的是其他因素的考量。对于协议转让，多为政府单位所采取。在这种情况下，政府采取协议转让更有利于发挥资产对于社会的积极影响。

2）协议转让由于不采用公开竞争的方式，对于资产的处置速度更为迅速，也简化了企业内部对于进行资产处置的流程和成本。这种协议转让的方式使得企业在资产处置时，更加具有针对性，有利于企业及时处理资产，转而进行下一步的战略部署。

（5）招标转让的特点

1）公平竞争。招标人公布项目需求，通过投标人公平竞争，择优选择交易对象和客体的过程。

2）规范交易。招标投标双方通过规范邀约和承诺，确立双方权利、义务和责任，规范定了合同的交易方式。

3）一次机会。招标投标双方不得在招标投标过程中协商谈判和随意修改招标项目需求、交易规则以及合同价格、质量标准、进度等实质内容。招标要约邀请、投标要约和中标承诺只有一次机会，这是保证招标投标双方公平和投标人之间公平竞争的基本要求。

4）定制方案。招标项目大多数具有不同程度的单一复杂的需求目标，其项目需求目标、投标资格能力、需求解决方案与报价、投标文件评价、合同权利义务配置等方案均具有单一性和复杂性的特点，因此，必须采用书面定制描述，并通过对投标人竞争能力、技术、报价、财务方案等进行书面综合评价比较，才能科学判断和正确选择有能力满足项目需求的中标人。仅仅通过简单价格比较无法判断交易主体及客体是否能够符合项目需求。这也是大多数招标项目无法采用拍卖、竞价方式选择交易对象的主要限制条件。

5）复合职业。招标投标是按照法律程序，经过技术、管理、经济等要素的竞争和评价实现项目需求目标的交易活动，因此招标采购职业是一个包含法律、政策、技术、经济和管理专业知识能力的复合性职业。

（6）招标转让对于资产处置的优点

1）招标转让对于企业资产处置的优势，在于能够在最大限度内选择投标商，企业间的竞争性更强，使得处置方的择优率更高。相较于其他方式，招标转让是一种双向的竞标方式。采用这种方式进行资产处置，无疑可以充分考虑到出让、受让双方的实际情况，有利于做出最优的双向选择，为企业提供最大的经济利益。

2）招标转让同时也可以在较大程度上避免招标活动中的贿标行为。招标转让在公开程度、竞争的广泛性等方面于其他方式相比具有较大的优势，适用范围较为广泛。并且，招标转让有利于为竞争中提供公平竞争的平台，同时招标单位也有较大的选择余地，有利于降低工程造价、缩短工期和保证工程质量。对于那些全部使用国有投资或者国有资金占控制地位或主导地位的项目，公开招标更为有利；并且，那些投资额大、工艺或者结构复杂的较大型建设项目，也可以考虑进行招标转让。因此，国际上政府采购通常采用这种方式。

（7）竞价转让的特点

1）选择方式多样。竞价方式的选择可以根据标的的不同灵活运用，国内的产权交易机构在操作企业转制出售过程中，已逐步摸索出一套行之有效的竞价方式，主要有“评审法”、“一次报价法”、“限次报价法”、“不限次报价法”或“电子报价法”。

2）充分发挥市场价值。由于竞价转让方式灵活多变，通过这些竞价转让方式的各自特点，根据实际情况的要求，可以选择适宜的方式进行竞价转让，而且还充分发挥市场的价格发现功能，选择出企业改制的最终受让方。

（8）竞价转让对于资产处置的优点

1）企业进行资产处置时，选用公开竞价，利于企业实现在资产处置的全过程中公开、公平、公正的交易原则。企业资产处置的全过程中，从第一部的制定转让方案开始就是公开透明的，其他环节也在专门的监督人员监督下进行。这对于企业进行资产处置来说，避免了利益的人为损失，相对比其他方式来说更为公平。

2）竞价转让处置企业资产时，避免了“地下作业”、“暗箱操作”等会损害企业利益的行为。企业通过在交易中心平台上公开操作，投资者公平参与，最大限度的保证了企业的利益。

3）竞价转让迎合了市场的投资者的投资兴趣。通过竞价转让，投资者可以自己分析和判断该资产的价值，并且通过比较其他投资者的出价来决定自己是否竞价。这样一来就最大程度上的激发了潜在购买者的购买欲望，也利于企业资产的高价出售。

4）竞价转让缩短了项目转让的时间，没有一对一谈判的过程，时间易于控制。对于企业来说，这样的资产处置方式，节约了企业的人力、时间等隐性成本，也降低了转、受让各方的成本。

5）竞价转让充分发挥市场发现和公平确定价格的功能，市场化程度高，有效的保证了资产的保值、增值。

3、三种资产评估方法的区别及优缺点

（1）评估原理不同

市场法指在市场上找到与被评估资产相同的或者相类似的资产的市场交易价格为基础。

收益法是指估测被评估资产评估基准日以后每年的预期收益，将未来预期收益折现到评估基准日时点的现值来确定资产的价值。

成本法是从重新构建或建造资产的重置成本减去存在的每种贬值性因素以后的剩余值，从而来确定被评估资产的价值。

（2）每种方法的资产计价尺度不一样

市场法的资产计价尺度是参照物的市场交易价格为基础；收益法是资产评估基准日后的未来预期收益的折现值；成本法是评估基准日重新构建或建造资产的重置成本。

（3）适用范围

市场法的范围是以市场价值为基础的评估业务如：参股、投资、承包、企业兼并、转让、保险、租赁等。收益法的范围是整体资产评估或能够独立计算收益额的单项资产评估。成本法的范围广：一切以资产重置、补偿为目的的资产业务。

（4）优点

市场法的优点：市场法评估时所用的资产计价尺度是参照物的市场交易价格为基础，这个价格是经过市场检验后的价格，因此评估结果更容易被资产当事双方所接受。

收益法：使用收益法进行资产的评估，考虑了资产的未来预期收益和货币的时间价值。

成本法：是从重新构建或建造资产的重置成本减去存在的每种贬值性因素以后的剩余值，从而来确定被评估资产的价值，从而使评估结果更为合理且成本法的适用范围比较广泛。

（5）缺点

市场法的缺点：找不到或难以找到参照物的资产不能用市场法；没有市价的资产如某些在产品、构筑物、自制设备、管网等。

收益法的缺点：被评估资产的未来预期收益预测难度较大，而且未来预测收益的预测主观性比较强和未来收益不可预见因素的影响。因此收益法主要是适用于找不到参照物或者成本费用无法或难以准确计算的资产；适用范围比较小。

成本法的缺点：具体运用和操作难度比较大；参数计算的比较多。

4、资产处置流程

调查对公司设立情况、管理人员、财务状况、融资运用分析、风险因素管理及其他重要情况进项调查分析。

5.本案例进行资产处置有什么积极评价

通过企业资产的有效处置工作，企业可以取得的主要经济效果为：

（1）企业通过有效的资产处置工作，利于体现国家加大金融服务实体经济的要求，切实可行企业的社会责任，充分焕发企业生机。

（2）企业为了进行资产处置工作，逐步改造完善现有资产，有利于积极恢复企业正常的生产经营活动、恢复造血功能，促进了企业资早日恢复企业经营的活力。

（3）进行资产处置后，企业市场活力明显增强，对日后企业进一步市场化经营奠定基础。

（4）与当地金融机构合作，加速资产处置节约双方时间成本。企业在进行资产处置时，与当地银行等机构的业务合作主要是资产处置业务，依托银行的平台进行资产处置，极大提高了企业资产处置效率。

（5）随着资产的逐步处置，企业业务集中度较髙，极大的提高了企业资源的利用效率。