（2）发挥市场机制

虽然工业园区改造工作是一个“自上而下”的过程，在改造过程中不仅要强调地方政府的作用，同时更需要充分的尊重和发挥市场机制的作用，通过市场机制的有效运作促进改造工作的顺利进行。

（3）走丹东特色化园区道路

丹东新区作为丹东市边境合作贸易区，经济重点发展区，在进行工业园区改造的过程中，应紧紧围绕民族时尚创意区的目标定位，充分利用智力支持，优先发展文化创新产业和战略新兴产业。

（4）打造工业园区典范

需要首先选择部分条件成熟的工业园区率先实施改造工作，采取分批分期处理，规划分区，将质优实力强的企业划为一区，作为改造升级试点，打造产业集群型工业园区，引导其它区域及工业园区的后续跟进。

（三）资金筹措

工业区改造升级资金来源主要有政府投资和社会资本投资。政府投资包括中央财政投资及地方财政投资，而社会资本包括民营企业资本及私人资本。工业区改造、厂房设备更新、配套服务安置等均需要大量的资金支持，应积极采用多样的资金筹措方式与融资渠道，保证改造工作的顺利推进。

1、财政划拨

临港实业工业区改造升级离不开政府的鼓励支持，财政划拨是工业区改造资金升级资金的一重要来源，中央和地方政府设立多种专项改造资金，用于工业区产业结构调整、改造、环境整治、社会保障等。

2、厂房出售财政划拨

工业园将厂房进行优化部分厂房进行处置出售，处置不仅降低了资产的管理成本和处置成本，能够使资产管理公司实现集中收现，腾出更多的时间和精力取得更多的投标机会，释放库存，资产的快速变现可以实现企业获得更大的市场空间提升资产的回收价值。

3、银行信贷

银行信贷是充分调动社会资本的有效途径，也是目前我国工业区改造中经常采用的融资手段。

4、设立产业基金

广泛吸纳社会资金参与园区的基础设施建设，增强园区的资金流动。产业基金投资到园区公司，可作为园区资本金，并能够协助解决园区部分贷款资金；具有开放性的融资渠道，能够优化园区资本结构、控制园区全生命周期财务风险。

5、政策性融资

一是申请政策性的长期贷款、经建基金、经建债券。政策性融资适用于具有行业或产业优势，技术含量高，有自主知识产权或符合国家产业政策的项目。二是实现政策性金融支持，世界银行、亚洲银行、亚洲投资银行和国家政策性银行。

6、股权融资

股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动。

（四）资产改造升级方案风险控制

针对实业集团资产改造升级项目，在已分析的可能存在的风险来源基础上，结合实际情况，分析风险来自于五个方面：市场风险、技术风险、管理风险、经济风险和环境与社会风险。

（五）资产改造升级方案综合描述

实业集团资产改造升级方案，可有效的将厂房进行改造，重新装修，将厂房建设成达到入驻要求的标准厂房。同时分期分批对园区资产进行整合，完善园区内部的基础设施、配套设施以及配套服务等，采取各种方式，整合资产，利用现有资产，不断改造升级。提高招商引资的质量，引入实力强的企业入驻，打造上下游产业链的整合，发展龙头企业，形成产业集群效应，加强园区的整体性功能、盈利能力和竞争能力。

三、参考资料

案例的关注重点在丹东新区临港实业发展集团资产改造升级方案上，与此相关的参考资料除了前面案例正文中提供的背景资料以外，还包括有关企业会计准则、有关公司法等法规以及相关行业资料。如果需要进行丹东新区临港实业发展

集团资产改造升级方案的扩展研究，可资参考的其他有关主要资料目录。

四、讨论题目

丹东新区临港实业发展集团资产改造升级方案，引发人们太多的思考。重点思考如下问题：

1、如何界定资产改造升级？

2、从哪些方面判断资产改造升级是否可行？

3、本案例资产改造升级是否必要？为什么？

4、如何确定本案例实际采用的资产改造升级方法？

5、在实际操作时，会产生不可避免的问题及风险，需要进行哪些防范控制？

（3）技术可行性

产业技术水平是影响产业改造升级的最根本因素。产业转型升级的核心内涵就是技术进步，而现有的产业技术水平理所当然地决定了产业改造升级的必要性、可能性。即便选择了高端的主导产业，但没有高端技术，就无法占据高端的价值链、无法建设高端的产业链，更无法构建先进的产业体系。

（4）市场可行性

临港实业工业园区是东北三省东部地区最便捷的出海口和联接朝鲜半岛的重要窗口，拥有东北东部城市群及东北亚地区两块广阔的腹地市场。东北东部城市群的13个城市，27.52万平方千米的土地，丰富的资源，以及朝鲜的矿产和劳动力资源、韩国的先进技术，均为工业园区提供了无限的发展潜能。

3、本案例资产改造升级是否必要？为什么？

有必要。因为要想提高厂房入住率、园区的经营竞争力以及投融资能力，必须要盘活存量，而改造升级是盘活存量的必要途径之一。

对于本案例而言，具体理由如下：

（1）园区产业结构发展的需要

园区产业结构不合理，产业关联性差，产业同构化现象严重。影响到园区专业化分工和协作体系的形成。无形中加剧了入驻企业之间的非良性竞争，造成资源的严重浪费。同时园区多以第二产业为主，缺少服务业等第三产业的布局，产业多以轻工业、单一行业为主，导致园区的综合竞争力不高。园区内企业规模比较小，产品体现在初级加工，处于产业链底层，同时产业链短，承受国内市场的冲击能力较弱。所以园区要抓住产业聚集区的发展机遇，大量的吸纳人才和资金促进自身的发展并做出好的品牌来，为后续的方案设计提供强有力的资金和技术支持。

（2）完善园区配套设施的需求

目前，临港实业工业园区生产功能是第一位，缺乏系统性地建设生产、生活配套设施的思路。现有标准厂房内部设施不完善，园区内部配套不齐全，配套服务不完善及没有集中进行供气供暖等。园区生活性服务设施总体上与发展需要还不相适应，与生产密切相关的生产性服务设施还不健全。导致园区厂房入住率较低，多为空置厂房。

（3）吸引实力强、高新技术的企业入驻

实力强、高新技术的企业入驻是推进园区产业集群化的重要力量。长期以来，园区工业基本上是以中间产品为主，缺乏大的龙头企业。各个园区的项目发展呈现“三少”的特点：全国乃至世界知名的大财团、大企业、大集团的项目少；产业链条长的、具有集聚效应和产业带动效应的项目少；重大项目向少数优势园区集中，整体发展不平衡。没有龙头企业强有力的带动作用，园区主导产业缺乏有力支撑和发展源动力，产业聚集也就没有核心和持久发展力。

（4）提高园区的竞争能力

政府推动园区发展的全部政策措施都是为了帮助园内企业有更好的发展，其中就有必要尤其重视推动园内企业积极提升自身的市场竞争力。园内企业自己要充分利用好园区的政策等优势，加强企业之间的结网协作，尽快从竞争走向竞合；中小企业尤其要注重培育自己的核心竞争力，重视自身的持久创新动力，可以包括积极加强企业文化建设，激发员工责任感，鼓励员工努力工作，爱岗敬业，创造高效业绩等等。但自主创新应成为各园区着力培育的核心竞争力。

4、如何确定本案例实际采用的资产改造升级方法？

工业园区作为经济发展的引擎和载体，其园区设计、开发模式、盈利模式等均与经济发展不同阶段的需要相适应。对于资产的改造升级，应根据“排浪式”发展规律，按照下列主体市场化→产业定位精准化→产业发展生态化→ 园区服务中介化→招商体系专业化→盈利模式多元化程序进行。

确定本案例的具体改造升级方法要结合基础设施要素进行合理有序建设，要解决工业园区基础设施要素无序、滞后的问题，全面提高基础设施对于其他要素的支持作用、促进作用、提升作用，全面增强基础设施在系统中的配套和支撑作用，为工业园区打造有效的基础设施，配套设施，为以后的招商引资，产业升级提供强有力的支持，主要实施以下具体对策和措施。

（1）基础设施建设

在基础设施建设过程中，要严格按照规划要求进行实施，如果不按照规划要求实施，就是造成基础设施系统不顺畅、园区土地空间资源被分割等问题。这就要求要按照园区建设总体规划、控制性详细规划的规定，做实、做细道路、供电、供水、供气等基础设施建设旳专项规划，按照专项规划实施道路、供电、供水、供气等基础设施系统的建设，使园区基础设施体系科学合理、运转顺畅。

（2）配套设施建设

在建设好重要基础设施项目的同时，也要强力推进生产配套设施，例如新风系统，园区企业生产的基本管道及器材。同时在能力的范围内推进公共交通、生活、娱乐、文化、医疗、教育等重要配套服务设施的建设，解决入园企业和居民对于生产、文化、医疗、教育等服务的配套服务要求。

（3）加强配套服务体系的建设

要把完善园区社会服务设施，构建社会化服务体系，与园区规划同谋划，与园区建设同推进，切实满足园区发展需要。要推进城镇和园区融合互动，统筹配套服务设施，合理确定功能区划，保障园区发展与城镇建设在功能和布局上相互协调、有机统一。

（4）完善资产结构和权属

企业进行投资中各种资产的构成比例，主要是指固定投资和流动资金投放的比例。资产结构管理的重点，在于确定一个既能维持企业正常开展经营活动，又能在减少或不增加风险的前提下，给企业带来更多利润的流动资金水平。

（5）改善园区管理体系

工业园区主导产业的选择是工业园区发展的关键一环，主导产业的选择直接关系到园区发展的成功与否以及产业集群能否形成。为保证园区产业集群的形成，必须从产业关联性、区位角度去选择入园项目，使园区的企业集聚与产业定位相一致。

（6）构建园区内部产业链

园区企业的“腾笼换鸟”，获得园区进一步发展所需要的土地等资源，以此吸引具备核心竞争力的企业或是对园区产业链有带动作用的龙头企业加入园区，从而吸引更多的上下游产业链企业进入园区，形成分工协作体系，完成园区的产业链搭建。

（7）形成产业集群导向的工业园区

形成产业集群的基础条件就是招商引资，通过多种途径，吸引实力强，科技含量高的企业入驻园区、招商中要遵循同等国民待遇、准入前国民待遇、尊重知识产权等原则，要搞好系统设计、互惠互利、资源互补。

5、在实际操作时，会产生不可避免的问题及风险，需要进行哪些防范控制？针对实业集团资产改造升级项目，在已分析的可能存在的风险来源基础上，

结合实际情况，分析风险来自于五个方面：市场风险、技术风险、管理风险、经济风险和环境与社会风险。

（1）市场风险

市场风险是指受未来需求、市场竞争、价格等因素的不确定性影响而产生的风险。市场风险主要存在实际收入低于预期收入，现金流量运转不好，影响项目发展。应制作对现有驻园企业及过去遗留问题的客户（签订购买厂房合同的客户）统计报表及购买厂房的调查问卷。依据调查问卷统计出客户对于厂房的购买意愿及满意程度。客户是否出现观望态度，分析出现受访者态度迟疑的原因。要求我们要积极应对，迅速行动，加大资金、技术、人才投入，发展丹东特色工业园区。

（2）价格风险

目前丹东市各区的厂房租售情况，振兴区租售价格最高；凤城周边厂房租售价格最低，其次是东港市。目前位于东港市港口工业区的厂房主要以改造升级为主，由于园区环境和配套设施都相对落后，厂房尚处于起步阶段，开发量有限，其未来的价格难以预计。需要对其进行宣传推广，提升园区内厂房的单位租金和单位售价，以期收回改造升级的成本。

（3）技术风险

技术风险是指老工业区在投资、规划、建设、运营过程中因对技术创新的市场预测不够或技术所需的相关配套不齐全，导致所采用的技术在先进性、适用性和经济性方面的不确定性而引起投资规划、布局建设、功能设计等方面的风险。临港实业工业园区进行改造升级后，将完善园区基础设施建设和配套服务，设计合理规划方案，引入新机制企业，有效形成产业链，重新定位了园区的功能，统筹规划产业布局，功重点培育发展龙头产业企业。

（4）管理风险

管理风险是指在临港实业工业园改造升级规划建设过程中，由于信息不对称、管理不善、决策失误等原因影响了管理水平进而导致的风险。园区规模较大，不但需要有一个业务能力高的管理团队，还需要一个能够协调调度各方面资源的团队，与各方进行有效的沟通和协调，以得到各单位各部门的积极配合和有利支持。影响管理风险的主要因素有：管理决策机制、关系的协调等。

（5）经济风险

经济风险是指当与临港实业工业园改造升级建设相关的经济因素的不确定性给投资带来的风险。临港实业工业园投资规模较大，建设周期较长，面临经济发展、产业政策、成本、运营、退出等一系列风险因素。影响经济风险的主要因素有：经济发展、产业政策、成本风险、运营风险，退出风险等。

（6）成本风险

企业改造升级成本风险作为本次项目的最大投资项，对园区的改造升级的所有支付关系到整体项目的盈利能力。在测算项目收益的过程中，根据不同的情况进行估算，将项目的最低收益和最大损失计算出来，通过概率论算出项目的预期收益，只有预期收益大于“0”方案才可通过。

（7）运营风险

实业集团将负责临港实业工业园区的基础设施建设和配套设施建设的任务，对集团的现金流要求较高，并且在未来的投资和运营过程中可能会出现现金缺口。为了解决营运资金的缺口，可以进行资产证券化，以未来的收益作为产品，使集团融到资金进行园区运营。

四、教学组织方式

（一）课时分配

1、课后自行阅读材料：2课时（自学）；

2、小组讨论：2课时（自学）

3、课堂小组代表发言，并进一步讨论，总结：2课时。

（二）谈论方式

本案例可以采用小组式讨论。

（三）课堂讨论总结

课堂谈论总结的关键是：归纳发言者的主要观点，重申其重点及亮点，提醒学生对焦点问题或有争议的观点进行进一步思考，进行扩展研究和深入分析。