战略视角下万科集团财务报表综合分析

一、万科简介

万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。万科集团作为我国最大的房地产公司，具有代表性，所以本文选择它作为研究对象，希望借助对其的财务分析，发现公司存在的问题，帮助整个房地产行业公司改善生产经营情况。

二、财务状况分析

（一）偿债能力分析

指标	2017年	2018年	2019年
流动比率	1.2	1.15	1.13
速动比率	0.5	0.49	0.43
现金比率	0.21	0.17	0.13
资产负债率	0.84	0.85	0.84

表1-1万科2017 -2019 年偿债能力指标数据

偿债能力是指企业用资产偿还债务的能力，万科集团的流动比率远低于国际标准值2.0，由于万科所属房地产企业的特殊性，其存货占流动资产的比重较大，进而影响其流动比率的参考价值，故本文主要采用速动比率和现金比率来分析万科的短期偿债能力。由表1指标数值来看，万科2017-2019年速动比率逐年下降，且均低于国际标准数值1，这说明万科集团的短期偿债能力不强，该数据也揭示出房地产行业的通病——存货在流动资产中占据较大的比重。 而现金比率是货币资金加上交易性金融资产与流动负债的比， 理论认为这一比率保持在 20%以上较为理想，而万科仅有 2017年超过了理论适宜值，余下2年皆低于适宜值，且呈现出一种震荡下降的趋势，2019 年达到了四年新低 13.0，这说明万科集团的财务风险在 2019 年达到了 3 年来的高点，短期债务无法按期偿还风险增加。综合看来，万科的短期偿债能力在三年之内呈逐年降低趋势。

资产负债率可反映企业的长期偿债能力，是资产总额与负债总额的比例关系，反映了总体的企业财务风险水平和杠杆收益水平。万科2018年的资产负债率达到近十年新高，虽然在19年稍降，但其在龙头房产企业之中资产负债率仍然处于较高的水平，这表明万科的长期偿债能力有待加强。

（二）营运能力分析

指标	2017年	2018年	2019年
应收账款周转率	138.48	197.21	205.86
存货周转率	0.30	0.28	0.28
总资产周转率	0.24	0.22	0.23

表1-2 万科 2017 -2019 年营运能力指标数据

营运能力是指通过企业生产经营资金周转速度的有关指标所反映出来的企业资金利用的效率，它表明企业管理人员经营管理、运用资金的能力，本文选取应收账款周转率、存货周转率、和总资产周转率来衡量万科的营运状况。

万科近几年应收账款周转率处于较高水平，且保持上升势态，2019 年应收账款周转率达205.86，这表明万科近几年平均收账期有所缩短，销售回款加快，资金滞留在应收账款上的数量减少，流动资金使用效率有所提高，企业的收账成本以及坏账风险减小；房地产存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货资产的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。可以看出万科近三年的存货周转率较低, 可能是存货变现能力比较弱, 导致营运资金较多的占压在存货上, 大大降低了资金的利用效率, 降低获利能力； 万科 2017-2019 年总资产周转率总体处于较为平稳状态，表明销售收入与资产的配比结构较为成熟合理，公司整体发展态势良好。

总体而言，从2017 年到2019 年企业整体营运能力较强。应收账款周转率处于整体上升趋势，公司销售回款速度加快，存货的资金周转速度快，公司购产销平衡效率较高。相比之下，存货变现能力表现稍差，万科在之后的经营管理中应重点关注其存货周转效率。

（三）盈利能力分析

指标	2017年	2018年	2019年
销售净利率（%）	15.32	16.55	14.99
净资产收益率（%）	21.14	23.34	21.78
每股收益（元）	2.54	3.06	3.47

表1-3 万科 2017 -2019 年盈利能力指标数据

企业的盈利能力指的是企业获取利润实现资本升值的能力。分析企业的盈利能力,不但能评价企业的经营状况, 还能帮助经营管理者发现企业现阶段管理存在的问题。通常销售净利率的比值越高，表明企业通过营业收入获取净利润的能力越强，根据表中的数据可以发现，万科的销售净利率在2018年有所提升，但是在2019年又存在一定幅度的下降，说明万科集团的盈利能力在18年的小幅度提高之后又有所降低。净资产收益率是与所有者相关的财务指标，该指标值越高,说明投资带来的收益越高。通过表中的数据和查找的资料，万科集团的净资产收益率在2018年创历史新高又在2019年呈下降趋势。但就整体房地产行业看来，近年来万科集团的净资产收益率依旧占据较高的排名，总体盈利能力稳中有降。一般情况下，每股收益越大，企业盈利能力越强，企业的经营状况越好。表中数据显示，万科企业每股收益在2017-2019年期间上涨了0.93 元，2019年其每股收益在地产行业中排名第二，这说明万科在房地产行业之中获利能力较强。

（四）发展能力分析

指标	2017年	2018年	2019年
净利润增长率	31.25	32.42	11.89
总资产增长率	40.29	31.17	13.17
销售增长率	1.01	22.55	23.59

表1-4 万科 2017 -2019 年发展能力指标数据

企业的发展能力指企业未来的发展趋势与发展前景。由表4可知，万科的净利润增长率和总资产增长率两项指标在三年间均在下降，且降幅明显，这表明企业发展受外部大环境影响增速放缓。净利润增长率代表企业当期净利润比上期净利润的增长幅度，指标值越大代表企业盈利能力越强。万科2018年的净利润增长率和2017年相近， 2019年下跌明显，

证明2019年较前两年的盈利能力下降。总资产增长率是企业资产总量扩张方面衡量企业发展能力的指标。近三年，万科的总资产增长率逐年下降，说明其一定时期内企业资产经营规模扩张的速度变慢。

销售增长率是企业本年销售收入增长额同上年销售收入总额之比，它是评价企业成长状况和发展能力的重要指标。万科近三年的销售增长率逐年上升，证明企业经营状况良好，市场占有能力强，市场前景较好。整体而言，万科在房地产行业环境发展越来越严峻的形势下，仍能维持盈利的状态，可是发展的空间缩小了。

（五）小结

纵观2017-2019年万科集团的财务报表，可以发现在此期间企业的偿债能力有待加强，营运能力较强，盈利能力稳中有降，发展能力受外部大环境影响增速放缓。总的来说，万科集团在整个地产行业发展态势良好，发展潜力巨大。外部环境上，应积极响应国家地产行业战略转型的政策号召，坚持可持续发展道路；内部管理中，努力提高管理水平，加强资金利用率，优化资本结构；推动企业健康平稳发展。

三、战略视角分析

2017—2019年房地产行业市场特点：

2017年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”总体原则下，各地因城施策分类指导，大力培育住房租赁市场，房地产市场前期过热的局面得到有效遏制，为建立健全长效机制提供了有利时机。

2018年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。上半年部分城市依然成交火爆、供不应求，各地为抑制市场过热持续加码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围；下半年市场氛围快速转冷，多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降，成交速度明显放缓。

2019 年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧，中央层面从年初的平稳预期转变为年中的加码预期，再转到年末的平稳预期，定调经历三阶段变化。2019年行业整体规模增速较前两年明显放缓，目前我国商品房的供给端增速减缓，商品住宅已悄然从“增量时代”逐渐转变为“存量时代”。

万科集团主要控股结构

截止2019年12月31日，地铁集团持有公司A股股份3,242,810,791股，占公司股份总数的28.69%，为公司的第一大股东。具体如下：

图2-1

审计意见

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则(以下简称“企业会计准则”) 的规定编制，公允反映了贵公司2019年12月31 日的合并及母公司财务状况以及2019 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

----毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)

企业综合实力

图2-2

经过客观、公正、专业和科学的测评研究，形成了2020中国房地产开发企业500强榜单。前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。恒大集团再次蝉联第一，全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。

	合并资产负债表		母公司
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
资产	2019年12月31日	2018年12月31日	2019年12月31日
货币资金	166,194,595,726.42	188,417,446,836.14	73,411,485,591.42
交易性金融资产	11,735,265,424.66	11,900,806,302.82	11,504,468,493.15
衍生金融资产	332,257,520.78	10,782,930.40	-
其他应收款	235,465,007,349.80	244,324,142,938.75	326,665,812,727.88
存货	897,019,035,609.52	750,302,627,438.80	-
长期股权投资	130,475,768,323.53	129,527,655,772.47	32,310,671,842.49
资产总计	1,729,929,450,401.23	1,528,579,356,474.81	447,723,719,253.16
负债及股东权益
短期借款	15,365,231,785.08	10,111,677,982.38	13,652,804,601.95
合同负债	577,047,227,178.73	504,711,414,422.66	3,402,202,949.74
一年内到期的非流动负债	80,646,217,975.53	70,438,245,498.20	71,885,696,874.31
长期借款	114,319,778,454.74	120,929,055,439.40	71,110,260,782.59
应付债券	49,645,512,945.07		15,941,160,997.44
其他应付款	250,698,460,720.96		155,956,601,501.28
负债合计	1,459,350,334,988.27	1,292,958,626,477.23	336,728,757,974.47

表1-5

（一）看合并报表与母公司来说明公司的经营性质

从2019年的年报中，万科的合并资产负债表中的总资产合计高达17，299.29亿元，而其母公司的总资产为4，477.24亿元，母公司资产占集团合并后总资产的比值仅为25.88%。因此，从这个角度可以看出，万科集团的资产大量来源于子公司，企业是投资性质的，公司战略为投资主导型战略。从企业来看，是属于扩张性，以较少的资源来撬动较多的资源，实现多元化的发展。

（二）因为经营性资产杂乱，从投资性资产来看

母公司的投资性资产：

其他应收款可看出其数值比较大，根据报表附注可知，其主要用于投资的，因此可看作投资性资产。将它与长期股权投资相加，占母公司的资产总额的80.18%，投资性资产占比大，因此可得出万科为投资主导型强的企业。而母公司的3，589.76亿元的资产可撬动合并报表中的17，299.29亿元的资产，这就是撬动效率。

（三）资产负债表项目质量分析

资产项目

1.货币资金

母公司占合并报表的44.17%，可见该公司的资金来源，一半来自于母公司，一半来自于子公司，相比子公司手里更多些。融资方式，母公司有一定控制权，母公司可看作资金池向子公司提供资金，子公司也有一定的融资权力。截至报告期末，万科持有货币资金 1,661.94亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元，体现出万科的财务、资金状况安全健康，继续保持行业领先的信用评级。

2.存货

从合并报表数据看，存货金额为8,970.19 亿元，较 2018 年底增长 19.6%，并且其占比不小，与刚才讲的万科近三年的速动比率逐年下降，该数据也揭示出房地产行业的通病——存货在流动资产中占据较大的比重相呼应。而母公司并没有存货，可见万科集团的存货均是子公司的。其中在建开发产品占比高达69.4%。

3.其他应收款

母公司的数额为3，266.66亿元，与子公司合并后反而越来越小，存在母公司向子公司提供资金的情况，在附注中显示，其数额确实是在应收联营、合营企业这项中占比较大，也贴合企业的投资性战略。

4.其他非流动资产

2019 年 12 月 31日，本集团的其他非流动资产主要是参加一级土地开发投资款和股权收购预付款，为投资性资产。

负债项目

从表可知，万科集团的合并报表的负债总额为14，593.5亿元，其母公司为3，367.28亿元，可看出子公司欠得多。分融资对象来看，银行借款占比为 54.5%，也就是万科更倾向于向银行进行借款筹资，可见万科筹资战略主要以银行借款为主要手段。

1.借款

从合并报表数额和母公司数额可以看出，集团的借款大部分是由母公司发生的，母公司占比65.36%。进一步从借款数值来看，它占负债总额的比例并不算高，可得出，借款不是万科发展的主要动力。

而从报表附注中，发现借款主要有以下几种担保方式，长期借款有信用借款、抵押借款和质押借款。短期借款的抵押，由于母公司没有存货，因此，抵押借款是由本公司的子公司持有的存货提供抵押。

2.合同负债

在报表中数额比较大，主要由子公司构成，占负债总额的40%。它主要为尚未结算的预收房款。合同负债主要涉及本集团客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收取，金额为合同对价的 20% - 100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。

3.应付职工薪酬

本集团自2010 年起引入了针对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团当年实现的经济利润为基数，按固定比例 10%确定经济利润奖金额度。根据《万科企业股份有限公司经济利润奖金方案 (2017年12月29 日修订)》，2019 年度计提经济利润奖人民币19.997 亿元 (2018年：人民币 17.39 亿元)，该部分奖金已包含于短期薪酬年末余额中。

（四）资本结构质量分析

根据资产总额和负债总额，可得万科的资产负债率高达84%，房地产行业的负债率普遍是较高的，前年的比率分析时也提到，万科2018年的资产负债率达到近十年新高，虽然在19年稍降，但其在龙头房产企业之中资产负债率仍然处于较高的水平。

合并报表

应付票据	941,279,690.68
应付账款	267,280,865,500.05
预收款项	770,781,495.16
应付职工薪酬	6,896,261,420.24
应交税费	25,109,731,106.59
经营性负债合计	300,998,919,212.72
经营性负债占比	20.63%
短期借款	15,365,231,785.08
一年内到期的非流动负债	80,646,217,975.53
长期借款	114,319,778,454.74
应付债券	49,645,512,945.07
其他应付款	250,698,460,720.96
金融性负债合计	510,675,201,881.38
金融性负债占比	34.99%

表1-6

由于，它的金融性负债仅占比为34.99%，万科的经营性负债占比仅为20.63%，所以，该集团的负债更多是由内生性负债产生的，因此也体现出企业具有一定的管理水平。

因此，进一步从股权结构来看，是负债居多的，所有者权益较少。集团战略，投资为主体的战略，支撑它投资为主导的战略模式主要是内生性负债，有一定的留存收益占比，企业的发展态势状态还是不错，良好。

（五）利润表分析

	合并报表		母公司
项目	2019年12月31日	2018年12月31日	2019年12月31日
营业收入	367,893,877,538.94	297,679,331,103.19	4,096,766,236.99
营业成本	234,550,332,806.05	186,104,224,241.81	148,417,654.18
毛利	133,343,544,732.89	111,575,106,861.38	3,948,348,582.81
投资收益	4,984,126,780.28	6,787,934,513.16	37,736,882,124.52
营业利润	76,613,136,041.54	67,498,612,522.27	36,095,526,541.24
利润总额	76,539,289,517.59	67,460,201,390.98	36,050,781,629.60
净利润	55,131,614,572.09	49,272,294,534.61	36,050,781,629.60

表1-7

本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，在此基础上，本集团亦遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。报告期内，本集团实现营业收入 3,678.9 亿元，同比增长 23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润 388.7亿元，同比增长 15.1%；每股基本盈利 3.47元，同比增长 13.3%。

1、利润表主要项目质量分析

（1）营业收入

根据是上表可知，万科的营业收入主要来源于子公司，母公司仅占比1%。2019年的营业收入较2018年收入额增长率为23.6%，其中以主营业务为主，即房地产与物业服务的合同产生的收入。合并报表的营业收入减去营业成本的毛利，主要收入来源为子公司；全年实现经营性现金净流入456.9 亿元。同时，万科既表现为有一定的现金回款，又表现出持续增长的态势，可理解为高质量的营业收入，以彰显出该企业在行业中的市场占有率和核心竞争力。

根据企业发展战略，营业收入以房地产与物业服务为主，根据不同地区的消费者偏好，在商品类型与经营地区制定不同的企业战略，分散客户，将业务遍布全国各地，其中19年的业务收入前五大项中，前四项均为深圳所在地产。

（2）营业成本

营业成本有所增加，并没有异常变动，并且根据企业的经营项目特点，其中的税金及附加确实主要来源于土地增值税；然后，期间费用中的销售费用有一定增长，占比也不小，主要是万科对于品牌塑造具有重视性，其经营过程中更为强调品牌和销售渠道上的专业化分工。万科品牌价值持续领跑，行业领导地位强势彰显，万科的品牌价值常年位居前三。

（3）投资收益

2019年的数额与2018年相比较有较大的减少，主要原因是报告期内权益法核算的长期股权投资收益包括按投资比例确认的被投资项目的资产减值损失高达人民币 21.50亿元，而2018年为人民币 6.01 亿元，相差较大。同时，合并报表中的投资收益大多由对联营企业和合营企业的投资收益组成，也是权益法下长期股权投资收益。但母公司与子公司合并后值却大大缩小，可见子公司在投资收益方面是负值，极有可能是子公司的投资性收益由于回收期的原因在今年内并未收回。

营业外收入有较大增长，其中的罚款收入较为突出，没收订金及违约金收入也有增加。营业外支出也有不小的上涨，其中公益性捐赠支出增长不小。面对突如其来的新冠肺炎疫情，万科的公益基金会于除夕夜向武汉紧急捐赠1亿元。

（4）净利润

母公司的净利润占合并报表的65.39%，可见企业的盈利方面，母公司是有一定的盈利水平，占主导地位，这主要得益于母公司的营业成本占比很小。净利润中实现归属于上市公司股东的净利润 388.7亿元，同比增长 15.1%。虽然从比率分析我们得出净利润增长率有所下降，但王石作为万科曾经的领导者，曾公开表示“万科不追求高额利润率，而保持其在地产行业中的成本投入”。因我国目前房地产市场运行的政策环境整体偏紧，万科执着于低利润是因为万科追求资产的高周转，通过销量增加提高销售业绩的战略面临着一定的压力和影响，但净利润的数字在行业中很明显的显示出万科公司的实力。所以对该公司以后的发展还是看好的。

小结：

从当期来看，万科的利润能带来相应的现金流量作为结果，并且具有较好的支付能力，利润的含金量很可观。并且从长期看利润有所增长，一定的成长性，同时也避免了一点的波动性，因此具有一定的持续性，可推测企业有较好的未来发展趋势。同时，利润与企业战略有一定的吻合度，合并报表中企业的经营性资产占比大，直接带来的盈利模式为经营为主，从而使企业的现金净流量以经营产生的为主，体现出企业的良好的战略实施效果。

（六）现金流量表分析

现金流量的质量，是指企业的现金流量能够按照企业的预期目标进行运转的质量。企业现金流量的状态体现了企业的发展战略的要求。在稳定发展阶段，企业经营活动的现金流量应当与企业经营活动所对应的利润有一定的对应关系，并能为企业的扩张提供现金流量的支持。

万科本期有现金流入。2019年度三大分类中，合并报表：经营活动为流入，投资活动和筹资活动均为流出；母公司：经营活动为流出，投资活动和筹资活动均为流入。

1、分析经营活动的现金流量组成

其中：母公司经营活动产生的现金流量2018、2019年均为流出，合并报表为流入。流入：销售商品、提供劳务收到的现金，收到其他与经营活动有关的现金，流出：购买商品、接受劳务支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金，支付的各项税费，支付其他与经营活动有关的现金

从公司战略来看，万科坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，不断提高资金管理的计划性和精细度，全年实现经营性现金净流入456.9 亿元。主营业务突出、收入稳定是企业运营良好的重要标志。从报表中可以看出，经营活动产生的现金流量，现金流入、流出无重大异常波动，同比稳定增加。所以万科的企业运营可以说是良好的。

在经营活动现金流量分类中，我们重点关注了“销售商品、提供劳务收到的现金”，我们将它同利润表中营业收入总额相对比(4,327.36亿元/40.97亿元)，以大致判断企业现款销售率。我们可以看出它们的比值很高，而高收现率是企业经营管理者成功管理的结果，说明万科已形成卖方市场的良好经营环境，尽管现金流入有可能包括前期因商业信用产生的应收票据或应收账款的收回，因为从较长一段时间来看，除非经营环境发生重大变化，否则应收账款年平均收现率差异不会太大，这一差异对每年现金流量的影响也会抵销。

在经营活动的现金流量分析中“购买商品、接受劳务支付的现金”一项，还可用于成本分析。将企业主营业务成本与购买商品、接受劳务支付的现金相比较（148,417,654.18 /317,300,741,504.91），可以知道企业实际成本是否过高。

2、分析投资活动的现金流量

其中：2019年母公司投资活动产生的现金流量为正流入，合并报表为流出

企业的投资活动主要有三个目的：

①为企业正常的生产经营奠定基础，如购建固定资产、无形资产和其他长期资产等。

②为企业对外扩张和其他发展性目的进行权益性投资和债权性投资。

③利用企业暂时不用的闲置货币资金进行短期投资，以求获得较高的投资收益。

在这三个目的中，前两个一般都应与企业的长期规划和短期计划相一致。第三个在很多情况下是企业的一种短期理财安排。

我们从表中知道投资活动产生的现金流量净额为负数。在企业投资活动符合其长期规划和短期计划的条件下，若值为负数，一般是由于企业挖掘利润增长点、扩大投资行为的结果。万科在本报告期内，本集团确实有新增388 家子公司，减少 119 家子公司的公司战略。

企业投资活动的现金流出量，有的会造成经营活动的现金流入。因此，即使在一定时期万科投资活动产生的现金流量小于零，我们也不能对万科投资活动产生的现金流量的质量简单作出否定的评价，应该综合考虑产品市场、经济环境等因素进行分析。

3、分析筹资活动的现金流量

2019年合并报表的投资活动产生的现金流量为流出，其他均为流入。

我们知道，企业的筹资活动产生的现金流入主要用于两个方面：一是支持现有生产；二是用于投资。而万科在2019年的合并报表中值为负的，根据前面的比率分析，我们也得出万科的盈利能力稍微有所下降，但是，企业筹资活动产生的现金流量小于零时，可能是由于企业经营活动与投资活动在现金流量方面运转较好，有能力满足各项支付对现金的需求，也可能是由于企业当前的公司战略并不是在投资和企业扩张方面。因此，我们不能因为这一点来否定万科在2019年的企业投资经营发展的成果，可能是当前的政策调控，市场环境等因素造成的，企业目前的投资战略它的发展前景是好的，只是由于刚起步没有发展突显出来。

总结

纵观2017-2019年万科集团的财务报表，可以发现在此期间企业的偿债能力有待加强，营运能力较强，盈利能力稳中有降，发展能力受外部大环境影响增速放缓。同时，也体现出了万科财务战略高度契合企业战略，它在步入成熟期后开始业务转型，多元化战略成为企业主要发展方向，进一步拓宽业务覆盖范围，品牌塑造也是企业战略的重要环节，同时，万科号召实施“细分战略”，对于不同的客户群体，万科会提供差异化的产品和服务，来满足不同消费者的需求，大幅度提升企业的销售水平。

但当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。中长期来看，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。

总的来说，万科集团在整个地产行业发展态势良好，发展潜力巨大。外部环境上，应积极响应国家地产行业战略转型的政策号召，2020年万科在吸收过往转型升级成果的基础上坚持可持续发展道路；内部管理中，努力提高管理水平，加强资金利用率，优化资本结构；只要踏踏实实做好产品、服务，企业仍能推动企业健康平稳长远发展。

战略视角下万科集团财务报表综合分析

案例说明书

一、本案例要解决的关键问题

万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。万科集团作为我国最大的房地产公司，具有代表性，所以本文选择它作为研究对象，希望借助对其的财务分析，发现公司存在的问题，帮助整个房地产行业公司改善生产经营情况。

课堂最后一课为学生展示案例，并通过对万科集团财务报表的综合分析，给学生展示战略视角下的财务报表分析与传统财务报表分析的结合。加深学生对战略视角下分析路径的掌握，和财务报表综合分析的思路与方法。

二、案例讨论的准备工作

为了更好地实现教学目的，解决的关键问题，学员应该具备下列相关知识背景：

（一）理论背景

通过本科学习，学生已经掌握传统的财务报表分析的基本思路，具备偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析、成本费用分析、风险信用分析等基本财务分析方法，或者对传统财务分析方法比较了解。

完全熟悉和掌握战略视角下，财务报表分析的基本思想和方法，掌握资产质量分析、资本结构质量分析、利润质量分析、现金流量质量分析及合并报表分析等。

（二）行业背景

2017年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”总体原则下，各地因城施策分类指导，大力培育住房租赁市场，房地产市场前期过热的局面得到有效遏制，为建立健全长效机制提供了有利时机。

2018年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。上半年部分城市依然成交火爆、供不应求，各地为抑制市场过热持续加码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围；下半年市场氛围快速转冷，多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降，成交速度明显放缓。

2019年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧，中央层面从年初的平稳预期转变为年中的加码预期，再转到年末的平稳预期，定调经历三阶段变化。2019年行业整体规模增速较前两年明显放缓，目前我国商品房的供给端增速减缓，商品住宅已悄然从“增量时代”逐渐转变为“存量时代”。

三、案例分析要点

（一）需要学员识别的关键问题

深入掌握战略视角下财务报表分析的基本分析路径：股权结构——经营战略选择——战略实施后果——管理质量——企业质量——发展前景。

与传统报表分析的紧密结合。

（二）解决问题的可供选择的方案及其评价

1.万科集团主要控股结构

截止2019年12月31日，地铁集团持有公司A股股份3,242,810,791股，占公司股份总数的28.69%，为公司的第一大股东。具体如下：

2.看合并报表与母公司来说明公司的经营性质

从2019年的年报中，万科的合并资产负债表中的总资产合计高达17，299.29亿元，而其母公司的总资产为4，477.24亿元，母公司资产占集团合并后总资产的比值仅为25.88%。因此，从这个角度可以看出，万科集团的资产大量来源于子公司，企业是投资性质的，公司战略为投资主导型战略。从企业来看，是属于扩张性，以较少的资源来撬动较多的资源，实现多元化的发展。

因为经营性资产杂乱，从投资性资产来看

母公司的投资性资产：

其他应收款可看出其数值比较大，根据报表附注可知，其主要用于投资的，因此可看作投资性资产。将它与长期股权投资相加，占母公司的资产总额的80.18%，投资性资产占比大，因此可得出万科为投资主导型强的企业。而母公司的3，589.76亿元的资产可撬动合并报表中的17，299.29亿元的资产，这就是撬动效率。

3.资产负债表项目质量分析

（1）.货币资金

母公司占合并报表的44.17%，可见该公司的资金来源，一半来自于母公司，一半来自于子公司，相比子公司手里更多些。融资方式，母公司有一定控制权，母公司可看作资金池向子公司提供资金，子公司也有一定的融资权力。截至报告期末，万科持有货币资金1,661.94亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元，体现出万科的财务、资金状况安全健康，继续保持行业领先的信用评级。

（2）.存货

从合并报表数据看，存货金额为8,970.19亿元，较2018年底增长19.6%，并且其占比不小，与刚才讲的万科近三年的速动比率逐年下降，该数据也揭示出房地产行业的通病——存货在流动资产中占据较大的比重相呼应。而母公司并没有存货，可见万科集团的存货均是子公司的。其中在建开发产品占比高达69.4%。

（3）.其他应收款

母公司的数额为3，266.66亿元，与子公司合并后反而越来越小，存在母公司向子公司提供资金的情况，在附注中显示，其数额确实是在应收联营、合营企业这项中占比较大，也贴合企业的投资性战略。

（4）.其他非流动资产

2019年12月31日，本集团的其他非流动资产主要是参加一级土地开发投资款和股权收购预付款，为投资性资产。

4.负债项目

从表可知，万科集团的合并报表的负债总额为14，593.5亿元，其母公司为3，367.28亿元，可看出子公司欠得多。分融资对象来看，银行借款占比为54.5%，也就是万科更倾向于向银行进行借款筹资，可见万科筹资战略主要以银行借款为主要手段。

（1）.借款

从合并报表数额和母公司数额可以看出，集团的借款大部分是由母公司发生的，母公司占比65.36%。进一步从借款数值来看，它占负债总额的比例并不算高，可得出，借款不是万科发展的主要动力。

而从报表附注中，发现借款主要有以下几种担保方式，长期借款有信用借款、抵押借款和质押借款。短期借款的抵押，由于母公司没有存货，因此，抵押借款是由本公司的子公司持有的存货提供抵押。

（2）.合同负债

在报表中数额比较大，主要由子公司构成，占负债总额的40%。它主要为尚未结算的预收房款。合同负债主要涉及本集团客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收取，金额为合同对价的20%-100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。

（3）.应付职工薪酬

本集团自2010年起引入了针对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团当年实现的经济利润为基数，按固定比例10%确定经济利润奖金额度。根据《万科企业股份有限公司经济利润奖金方案(2017年12月29日修订)》，2019年度计提经济利润奖人民币19.997亿元(2018年：人民币17.39亿元)，该部分奖金已包含于短期薪酬年末余额中。

5.资本结构质量分析

根据资产总额和负债总额，可得万科的资产负债率高达84%，房地产行业的负债率普遍是较高的，前年的比率分析时也提到，万科2018年的资产负债率达到近十年新高，虽然在19年稍降，但其在龙头房产企业之中资产负债率仍然处于较高的水平。

由于，它的金融性负债仅占比为34.99%，万科的经营性负债占比仅为20.63%，所以，该集团的负债更多是由内生性负债产生的，因此也体现出企业具有一定的管理水平。

因此，进一步从股权结构来看，是负债居多的，所有者权益较少。集团战略，投资为主体的战略，支撑它投资为主导的战略模式主要是内生性负债，有一定的留存收益占比，企业的发展态势状态还是不错，良好。

6.利润表分析

本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，在此基础上，本集团亦遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。报告期内，本集团实现营业收入3,678.9亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%。

（1）营业收入

根据是上表可知，万科的营业收入主要来源于子公司，母公司仅占比1%。2019年的营业收入较2018年收入额增长率为23.6%，其中以主营业务为主，即房地产与物业服务的合同产生的收入。合并报表的营业收入减去营业成本的毛利，主要收入来源为子公司；全年实现经营性现金净流入456.9亿元。同时，万科既表现为有一定的现金回款，又表现出持续增长的态势，可理解为高质量的营业收入，以彰显出该企业在行业中的市场占有率和核心竞争力。

根据企业发展战略，营业收入以房地产与物业服务为主，根据不同地区的消费者偏好，在商品类型与经营地区制定不同的企业战略，分散客户，将业务遍布全国各地，其中19年的业务收入前五大项中，前四项均为深圳所在地产。

（2）营业成本

营业成本有所增加，并没有异常变动，并且根据企业的经营项目特点，其中的税金及附加确实主要来源于土地增值税；然后，期间费用中的销售费用有一定增长，占比也不小，主要是万科对于品牌塑造具有重视性，其经营过程中更为强调品牌和销售渠道上的专业化分工。万科品牌价值持续领跑，行业领导地位强势彰显，万科的品牌价值常年位居前三。

（3）投资收益

2019年的数额与2018年相比较有较大的减少，主要原因是报告期内权益法核算的长期股权投资收益包括按投资比例确认的被投资项目的资产减值损失高达人民币21.50亿元，而2018年为人民币6.01亿元，相差较大。同时，合并报表中的投资收益大多由对联营企业和合营企业的投资收益组成，也是权益法下长期股权投资收益。但母公司与子公司合并后值却大大缩小，可见子公司在投资收益方面是负值，极有可能是子公司的投资性收益由于回收期的原因在今年内并未收回。

营业外收入有较大增长，其中的罚款收入较为突出，没收订金及违约金收入也有增加。营业外支出也有不小的上涨，其中公益性捐赠支出增长不小。面对突如其来的新冠肺炎疫情，万科的公益基金会于除夕夜向武汉紧急捐赠1亿元。

（4）净利润

母公司的净利润占合并报表的65.39%，可见企业的盈利方面，母公司是有一定的盈利水平，占主导地位，这主要得益于母公司的营业成本占比很小。净利润中实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%。虽然从比率分析我们得出净利润增长率有所下降，但王石作为万科曾经的领导者，曾公开表示“万科不追求高额利润率，而保持其在地产行业中的成本投入”。因我国目前房地产市场运行的政策环境整体偏紧，万科执着于低利润是因为万科追求资产的高周转，通过销量增加提高销售业绩的战略面临着一定的压力和影响，但净利润的数字在行业中很明显的显示出万科公司的实力。所以对该公司以后的发展还是看好的。

7.现金流量表分析

现金流量的质量，是指企业的现金流量能够按照企业的预期目标进行运转的质量。企业现金流量的状态体现了企业的发展战略的要求。在稳定发展阶段，企业经营活动的现金流量应当与企业经营活动所对应的利润有一定的对应关系，并能为企业的扩张提供现金流量的支持。

万科本期有现金流入。2019年度三大分类中，合并报表：经营活动为流入，投资活动和筹资活动均为流出；母公司：经营活动为流出，投资活动和筹资活动均为流入。

（1）分析经营活动的现金流量组成

其中：母公司经营活动产生的现金流量2018、2019年均为流出，合并报表为流入。流入：销售商品、提供劳务收到的现金，收到其他与经营活动有关的现金，流出：购买商品、接受劳务支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金，支付的各项税费，支付其他与经营活动有关的现金

从公司战略来看，万科坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，不断提高资金管理的计划性和精细度，全年实现经营性现金净流入456.9亿元。主营业务突出、收入稳定是企业运营良好的重要标志。从报表中可以看出，经营活动产生的现金流量，现金流入、流出无重大异常波动，同比稳定增加。所以万科的企业运营可以说是良好的。

在经营活动现金流量分类中，我们重点关注了“销售商品、提供劳务收到的现金”，我们将它同利润表中营业收入总额相对比(4,327.36亿元/40.97亿元)，以大致判断企业现款销售率。我们可以看出它们的比值很高，而高收现率是企业经营管理者成功管理的结果，说明万科已形成卖方市场的良好经营环境，尽管现金流入有可能包括前期因商业信用产生的应收票据或应收账款的收回，因为从较长一段时间来看，除非经营环境发生重大变化，否则应收账款年平均收现率差异不会太大，这一差异对每年现金流量的影响也会抵销。

在经营活动的现金流量分析中“购买商品、接受劳务支付的现金”一项，还可用于成本分析。将企业主营业务成本与购买商品、接受劳务支付的现金相比较（148,417,654.18 /317,300,741,504.91），可以知道企业实际成本是否过高。

（2）分析投资活动的现金流量

其中：2019年母公司投资活动产生的现金流量为正流入，合并报表为流出

企业的投资活动主要有三个目的：

①为企业正常的生产经营奠定基础，如购建固定资产、无形资产和其他长期资产等。

②为企业对外扩张和其他发展性目的进行权益性投资和债权性投资。

③利用企业暂时不用的闲置货币资金进行短期投资，以求获得较高的投资收益。

在这三个目的中，前两个一般都应与企业的长期规划和短期计划相一致。第三个在很多情况下是企业的一种短期理财安排。

我们从表中知道投资活动产生的现金流量净额为负数。在企业投资活动符合其长期规划和短期计划的条件下，若值为负数，一般是由于企业挖掘利润增长点、扩大投资行为的结果。万科在本报告期内，本集团确实有新增388家子公司，减少119家子公司的公司战略。

企业投资活动的现金流出量，有的会造成经营活动的现金流入。因此，即使在一定时期万科投资活动产生的现金流量小于零，我们也不能对万科投资活动产生的现金流量的质量简单作出否定的评价，应该综合考虑产品市场、经济环境等因素进行分析。

（3）分析筹资活动的现金流量

2019年合并报表的投资活动产生的现金流量为流出，其他均为流入。

我们知道，企业的筹资活动产生的现金流入主要用于两个方面：一是支持现有生产；二是用于投资。而万科在2019年的合并报表中值为负的，根据前面的比率分析，我们也得出万科的盈利能力稍微有所下降，但是，企业筹资活动产生的现金流量小于零时，可能是由于企业经营活动与投资活动在现金流量方面运转较好，有能力满足各项支付对现金的需求，也可能是由于企业当前的公司战略并不是在投资和企业扩张方面。因此，我们不能因为这一点来否定万科在2019年的企业投资经营发展的成果，可能是当前的政策调控，市场环境等因素造成的，企业目前的投资战略它的发展前景是好的，只是由于刚起步没有发展突显出来。

（三）推荐解决问题的方案

1.前景分析

从当期来看，万科的利润能带来相应的现金流量作为结果，并且具有较好的支付能力，利润的含金量很可观。并且从长期看利润有所增长，一定的成长性，同时也避免了一点的波动性，因此具有一定的持续性，可推测企业有较好的未来发展趋势。同时，利润与企业战略有一定的吻合度，合并报表中企业的经营性资产占比大，直接带来的盈利模式为经营为主，从而使企业的现金净流量以经营产生的为主，体现出企业的良好的战略实施效果。

2.综合分析

纵观2017-2019年万科集团的财务报表，可以发现在此期间企业的偿债能力有待加强，营运能力较强，盈利能力稳中有降，发展能力受外部大环境影响增速放缓。同时，也体现出了万科财务战略高度契合企业战略，它在步入成熟期后开始业务转型，多元化战略成为企业主要发展方向，进一步拓宽业务覆盖范围，品牌塑造也是企业战略的重要环节，同时，万科号召实施“细分战略”，对于不同的客户群体，万科会提供差异化的产品和服务，来满足不同消费者的需求，大幅度提升企业的销售水平。

但当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。中长期来看，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。

总的来说，万科集团在整个地产行业发展态势良好，发展潜力巨大。外部环境上，应积极响应国家地产行业战略转型的政策号召，2020年万科在吸收过往转型升级成果的基础上坚持可持续发展道路；内部管理中，努力提高管理水平，加强资金利用率，优化资本结构；只要踏踏实实做好产品、服务，企业仍能推动企业健康平稳长远发展。

四、教学组织方式

（一）课时分配

1、课后自行阅读材料：4小时

2、小组讨论并提交分析报告提纲：约3小时

3、课堂小组代表发言，教师总结：约45分钟

（二）谈论方式

本案例可以采用小组式讨论。

（三）课堂讨论总结

课堂谈论总结的关键是：归纳发言者的主要观点，重申其重点及亮点，提醒学生对焦点问题或有争议的观点进行进一步思考，进行扩展研究和深入分析。