万科地产销售环节纳税筹划方案

专业领域/方向：纳税筹划

适用课程：《企业税务筹划》

选用课程：《企业税务筹划》

编写目的：通过本案例的教学和讨论帮助学员了解营改增税制改革，关注营改增后企业税负变化，了解房地产开发企业主要涉税税种纳税筹划的应用，学员在充分掌握税收政策的基础上，通过观察案例企业节税方法，理解各方法实质，掌握房地产开发企业纳税筹划基本方法，并明确在纳税筹划中需要注意的事项。

知识点：营改增对房地产开发企业的影响，增值税、土地增值税纳税筹划基本思路、方法与技巧

关键词：营改增、房地产开发企业、增值税纳税筹划、土地增值税纳税筹划

中文摘要：本案例以增值税、土地增值税这两项房地产销售环节主要税种为主线，重点分析了万科地产成立物业公司代收水电费和先租赁再销售商品房的增值税纳税筹划方案、成立设计公司销售精装房和代建合建房屋的土地增值税纳税筹划方案，引导学生思考适合房地产开发企业销售房产这一商品的纳税筹划基本方法和注意事项。

万科地产纳税筹划方案

近几年来，房地产市场仍处于稳健发展时期，房地产行业规模不断扩大。房地产开发企业一直以来都是纳税大户，是税务机关重点稽查对象，如何在不违反税法规定的前提下做到少纳税、延期纳税一直都是房地产开发企业关心的问题。

一、背景介绍

（一）房地产行业“营改增”

2016年3月财政部和国家税务总局联合下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号），通知要求2016年5月1日起房地产业、建筑业、金融业和生活服务业全部纳入营改增试点范围，全部企业新增不动产所含增值税纳入进项抵扣范围，至此，营改增税制改革跨出最后一步，营业税彻底退出历史舞台，增值税全面取代营业税，全覆盖所有货物、服务的产生、流通和消费，打通一产、二产、三产间一元税制模式，将增值税抵扣链向前向后延伸到农业和服务业。

本次营改增改革可以说是近年来最为重要、影响最大的一次税制改革，以结构性减税推动经济结构调整、促进产业转型发展。自营改增实施以来，约98%的试点纳税人实现了税负下降或持平，越来越多的纳税人享受到改革带来的减税红利。

随着营改增的不断推进，房地产行业税收环境发生巨大变化，征收税种由营业税变为增值税，纳税人身份、计税方法、申报方法、会计核算、发票管理等均发生巨大变化。

（二）房地产市场状况

2011年1月“国八条”要求扩大限购范围、加大限购力度，各地限购细则密集出台；2013年2月“国五条”明确房地产调控不放松，各地陆续表态继续严格执行限购；2014年央行930房贷新政政策之后，放松自住需求密切相关的房贷政策，再到2015下半年宽松货币政策影响下，房市掀起涨价潮。2016年上半则开始实行收紧政策。

一线热点城市北京、上海、深圳为代表的前期楼市政策一直处于全国最严的状态，目前对社保缴纳及纳税年限，京沪深三地限购中要求均为5年，广州则为3年，二套房首付比例均上升到70%的高限度。但城市提出要增加住宅用地供应，北京、深圳重启“90/70”政策，上海另外3月就已有同样的政策出台，一线城市未来中小户型将迎来一批供应高潮。二线城市如苏州、南京、合肥、厦门对于非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求，基本上二套房首付比例可与一线城市比肩，为抑制投资投机需求，其中南京、苏州要求有1套房未结清贷款的再购房者首付比例不低于80%，已经达到目前各城市限贷政策的最高限；限购多数仅限制外地户籍购买1套房、本地户籍购买2套房，限贷则主要求二套房首付比例不低于40%。跟一线城市一样，厦门也重提“90/70”政策，加大中小套型供应。三线城市主要任务在清理库存，鼓励农民工购买房子，提供信贷刺激需求，并同时减少土地供给防止形成新库存。

二、案例概况

（一）万科企业介绍

万科成立于1984年，万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位。近十年销售额在不断增长，其增长平均速度达20%，其中2017年销售额达3648亿，净利率11.49%。

在利润增长的同时，万科所缴纳的税也将持续增长，近几年的纳税额均突破百万，在纳税方面做出极大贡献。

表1 万科 2008 年-2016 年销售额

数据来源：万科地产年报

（二）万科纳税情况

万科地产纳税额在地产行业处于领先位置，如表2所示，2008、2009、2015均居首位，其中2008年62亿元、2009纳税58亿元、2015年纳税323亿元，2012年纳税总额258亿元在行业排名中位列第二，2016年纳税436亿元，在行业排名中位列第五，近几年万科纳税排名在房地产开发企业中均处于领先地位。

表2 万科近几年纳税额

数据来源：万科地产年报

从表3中可以看出2016年度纳税大户榜中依然是金融行业上市公司的天下，有9家银行缴纳所得税超过100亿元。万科A和中国建筑是为数不多的非金融行业公司。

表3 2016 年上市房地产开发企业所得税排名前 10 名

数据来源：东方财富Choice 数据

（三）增值税纳税筹划方案分析

1、方案一：成立物业公司，代收水电安装费用

税法规定，房地产开发公司代收购房者的款项，如有限电视安装费、煤气费、水电费等，代收政府收取的市政费等价费用，纳入增值税增收；物业管理公司代有关部门收取的一系列费用，不征收增值税，只对其手续费缴纳增值税额。

对于这一方案万科选择成立物业公司，物业公司代其收取水电安装等费用，以减少这部分税收。

以2016年为例，万科物业管理公司2016年营业收入达50亿，只对收取的手续费缴纳增值税，依照简易计税方法，支付的增值税额为：500000*5%*5%=1250万

如果公司没有成立独立的物业公司，那么将计入收入一并计算增值税，假设手续费按增收的5%计算，按照简易税法，本部分应缴纳的增值税为： 500000*（1+5%）*5%=26250万

此部分税费远远高于开立物业公司所增收的税费。

2、方案二：先租赁再销售商品房

企业有许多销售方法，例如一次性支付、按揭支付、公积金支付、抵押支付等。规定的所得税方式不同，纳税金额也不同。营改增后税法新规定，2016年5月1日之前的房屋若租赁缴纳5%的增值税，之后的房子租赁，按新规定缴纳11%的税款。如果说，企业在纳税筹划中做到，先租售后销售的方式，一是能够减少部分税金，二是租赁的收入相当于利息收入，这部分利息收入可做资金流转，最后再对出租者出售房屋，这样还能推迟收入时间的确认，推迟税金的缴纳。所以企业可以先打造出这样的销售策略，充分布局，拿出部分房子精装房再出租，最后直接销售。

另外这种方式，还有一点好处在于对于那些经济能力较弱的客户群体，无疑是最佳的购买渠道。但要购房者先缴纳定金。相对于其他的购房方式，这种能够减少企业税负，使企业获得较大的收益。同时对于购房者来说也是好的选择。

（四）土地增值税纳税筹划方案分析

1、方案一：成立设计公司，销售精装房

近年来，各大房地产开发企业销售的商品房转型升级，从以前的只销售毛坯房升级成现在的精装房、豪华房等。这一转型一是为适应市场及客户需求，二是为赚取更多的收益，三是扩大市场占有量。那么，从毛坯房转型成精装房企业成本则会大大增大，纳税额会减少。

假设，2016年万科大连一项目毛坯房价格单价为8000，扣除成本5000，有两种销售方案可供选择：

（1）毛坯房出售，售价8000；

（2）精装房出售，售价13000元（假设装修成本5000）应交土地增值税为：

（1）增值率为（8000-5000）/5000*100%=60%，应交土地增值税=（8000-5000）*40%-5000*5%=950

（2）增值率为：（8000+5000-5000-5000*1.2）/（5000+5000*1.2）=2000/11000=18%，应交土地增值税=（8000+5000-5000-5000*1.2）*18%=360

因为950>360，又因为装修公司的税率低于房地产开发企业，所以说万科成立了自己的装修公司，作为精装房及样板间的装修，以此减少税额，降低成本。

2、方案二：代建房和合作建房

（1）税法规定，属于代建房行为的不征收土地增值税。因此，若房地产商已经确定最终的销售方向是最终的客户，那么在建造之前，完全可以考虑采用代建房方式来进行开发，从而减轻税收负担。这种筹划方式可以提前和客户咨询，由客户自己购买土地使用权及各种建筑材料，或者以客户的名义去买，这种方式不会转移房地产的产权，所以不需要缴纳增值税，企业税负便降低。

（2）税法规定，一方当事人提供资金，一方提供土地的合作建房法，建成之后按照比例自己使用的，免收土地增值税。企业在建房之前预先找好想买房的客户，用客户房款作为资金投入建房，这种形式就符合了一方出资、一方建房，公司便不需要缴纳土地增值税，减少很多税务负担。

三、适用税收政策及数据资料来源

需参考、阅读的税收政策有：

1、《中华人民共和国增值税暂行条例》

2、《中华人民共和国增值税实施细则》

“万科地产销售环节纳税筹划方案”案例说明书

一、本案例要解决的关键问题

本案例要实现的教学目标在于：帮助学员了解房地产行业营改增改革；理解房地产开发企业主要涉税税种，除去增值税和企业所得税外，土地增值税是房地产开发企业第三大涉税税种；掌握各增值税和土地增值税在房地产开发企业中可行的纳税筹划方法。

二、案例讨论的准备工作

为了更好地实现教学目的，解决的关键问题，学员应该具备下列相关知识背景：

（一）理论背景

营改增税制改革政策；增值税、土地增值税税收要素；企业纳税核算；纳税筹划基本方法

（二）制度背景

由于我国营业税与增值税长期并轨存在，不仅造成增值税抵扣链条税不完整，税款重复征收，也制约了产业转型升级。基于此，我国提出了“扩大增值税征收范围，相应调减营业税税收”的营改增税制改革。

2012年1月1日，我国率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点。同年9月1日至12月1日，“营改增”试点由上海市分4批次扩大至北京、江苏、安徽、福建、广东、天津、浙江、湖北8省（市）。2013年8月1日，“营改增”试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围；2014年1月1日，铁路运输业和邮政业在全国范围实施“营改增”试点；2014年6月1日，电信业在全国范围实施“营改增”试点。2016年5月1日，我国全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。至此，现行营业税将全部改征增值税。

（三）行业背景

房地产行业是我国经济的基础性和先导性产业。房地产业所提供的房地产品既是生活资料，又是生产资料，是社会经济活动不可缺少的基础要素，同时房地产行业也是国民经济发展的支柱产业，产值大，产业扩散作用和带动作用强，在国民生产总值中占有较大比重，同时也是重点税源行业。总体来看，当前房地产各类调控政策量价逐步显现，一线城市城市周边及二线城市量价仍存在增长空间，三四线城市还是以去库存为主，价格较为稳定。

三、案例分析要点

（一）需要学员识别的关键问题

本案例需要学员识别的主要知识点有：营改增税制改革政策及其对房地产开发企业的影响；增值税、土地增值税筹划基本方法

（二）解决问题的可供选择的方案及其评价

1、房地产开发企业涉税情况介绍

房地产企业开发、建设、售卖及保有阶段每阶段涉及的税种以下列表格形式呈现：

表1 企业房产开发各阶段涉税情况

在2016年我国全面实行营业税改增值税之后，增值税基本实现在全行业及行业内全周期覆盖，房地产行业从营改增前缴纳5%的营业税改为征收11%税率的増值税，并且企业购买建材及建筑劳务获取的增值税专用发票可用于进项税额抵扣。

2、税基筹划法

税基筹划法是指纳税人通过控制计税依据的方式来减轻税收负担的一种筹划方法。在税率一定的情况下，应纳税额的大小与税基大小成正比，既税基越小，纳税人负担的纳税义务越轻。税基筹划法主要包括：第一，控制或安排税基的实现时间，既可以推迟税基实现，也可以提前税基实现，或在必要条件下保证税基均衡实现；第二，分解税基，通过调整混合或兼营行为，将税基从税负较重的形式转化为税负较轻的形式；第三，税基最小化，通过剥离价外费等多种形式，合法降低税基总额。

增值税下，可采用税基最小化方式和推迟税基实现方式降低税基从而实现税负减轻，一方面，对房地产公司而言，水电安装费是较大一笔代购房者收取的款项，按税法规定，应作为价外费用纳入增值税税基，在纳税筹划时可考虑单独成立物业公司收取此项费用，实现价外费用从税基中剥离，从而减轻税负。另一方面通过先租后售的方式，

土地增值税下，土地增值额是计税税基，可考虑通过增大成本降低土地增值额，从而减小税基，降低土地增值率，进而适用较低一级的超率累进税率，实现税负减轻。

3、业务转化法与利用税收优惠

转化思想体现着一种开拓思维，即通过设计一种转变，改变原来的架构或形成新的结构。业务转化筹划法手段灵活，诸如购买、销售、运输、建房等业务可以合理转化为代购、代销、代运、代建等业务。在土地增值税下，可通过代建房屋和合作建房等方式，转变传统购销方式，从而适用土地增值税税收优惠政策，实现税负减轻。

（三）推荐解决问题的办法

1、房地产业营改增后税收政策的主要变化

（1）征税范围

营业税下，房地产销售属于销售不动产税目，指有偿转让不动产所有权的行为，包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物;不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。

增值税下，房地产开发企业销售自行开发的不动产项目，不适用销售不动产办法，税法单独设立了房地产开发企业销售自行开放房地产项目增值税征收管理暂行办法。

（2）适用税率

营业税下，房地产企业“销售不动产”“有偿转让土地使用权”的行为，适用营业税税率为5%。

增值税下，适用一般计税方法的适用税率为11%，进项税额可抵扣；适用简易办法的适用征收率为5%，进项税额不可抵扣。

（3）计税依据

营业税下，计税依据为营业额，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额。

增值税下，计税依据为销售额，以取得的全部价款和价外费用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

（4）纳税义务发生时间

营业税下，房地产业的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

增值税下，房地产业的纳税义务发生时间，原则上为纳税人取得收入或取得索取款项凭据或是开具发票的当天。

2、营改增对案例企业的影响有哪些？

（1）税负率上升

计算万科地产实际税负率，可以发现2015年实际税率23.23%，2016年实际税率上升为27.78%，2017年1季度实际税率为27.14%。

（2）对企业生产经营的影响

营改增后，利润增加，2015年毛利率29.35%，2016年毛利率29.41%，2017年1季度约为34.10%。现金流并未出现短缺，2015年经营现金流占营业收入比重8%，2016年占比增长为16%。营改增后有利于企业管理与发展，营改增后，企业为减轻税负，必然会加强发票管理加强，增强成本控制能力，减少税务风险。

3、结合当前中小户型住宅供应高潮，为企业进行纳税筹划

因土地增值税具有中小户型优惠政策，利用房产销售价格对土地增值税进行税收筹划。

土地增值税暂行条例：建造普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%的免土地增值税，其中普通住宅是指：住宅小区容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准的20%。

根据这一条款确定销售价格，若某一项目楼盘1号楼为小户型，房屋面积在90平米以下，该楼总面积25000平方米，开盘均价为6400元/平方米，分摊的土地出让金2000万元，房地产开发成本为8600万元，计算缴纳土地增值税为：

（1）准予扣除项目

2000+8600+（2000+8600）*10%+（2000+8600）*20%+(6400*2.5-2000)*11%*（5%+3%）=13903.2

（2）土地增值额=6400*2.5-13903.2=2096.8

（3）土地增值率=2096.8/13903.2=15.08%

土地增值率小于20%，免土地增值税。

4、请总结房地产开发企业纳税筹划基本方法。房地产开发企业纳税筹划基本方法：

首先明确房地产开发企业主要税种：增值税、企业所得税、土地增值税。房地产开发企业增值税纳税筹划基本方法主要有剥离价外费用、推迟纳税义务发生时间等，以及多样的房产销售方式均能够起到纳税筹划的作用。

土地增值税下，纳税筹划最基本的按方法有两个，一是采用调节销售价格或增加成本、费用，缩小增值额，二是转变业务行为和结构，适用土地增值税优惠政策，即包括代建合建房屋，也包括调整开发战略，增加普通住宅的销售。

注意事项：在纳税筹划中注意政策变化风险、注意非税成本控制、注意其他税种的相互关联关系，灵活选用纳税筹划方法。

四、教学组织方式

1、问题清单及提问顺序、发放资料顺序

本案例讨论题目的顺序依次为：